樓市實現軟著陸 息率正常化後按揭部署︳專欄

事實上，現時供樓壓力大降，已從「4厘」時代回歸「3厘」水平。
回顧過去數年，樓市陷入調整期其中一個原因，是美國聯儲局不斷加息，故導致樓價受壓。
不過，高息的影響近期已逐步消退，以本港銀行同業拆息（H）按封頂息率為例，實際按息已從最高4.125厘回落至近期3.25厘水平，意味業主供樓負擔下降。
以500萬元貸款額、30年還款期計算，按揭息率為4.125厘時，每月供款為24,232元；按息率為3.25厘時，每月供款則為21,760元，兩者相差2,472元，供樓負擔減少約一成。
上述這一成的差距，同時代表受息率影響的購買力獲得釋放，因為「上車」人士的入息要求門檻將會有所降低，更容易符合供款與入息比率的要求。

政策紅利帶動負資產脫險

過去幾年，市場已經累積不少有利樓市的催化劑，而且在近期已逐步見到成效，這些成果有助銀行為樓市建立信心。
對於樓價估價已不如以往非常時期般「保守」，買家上會時，要承受估價不足的風險機會已大大降低，負資產人士已逐步「脫險」。
這些樓市轉勢催化劑，例如有金管局放寬按揭限制，購買住宅或非住宅物業，均可最高做到七成按揭成數，且即使有按揭在身，再買新物業按揭成數亦不會被扣減。
專才計劃持續引進人才來港，專才可接觸的工作範疇亦愈來愈廣。
這些人才除了可以支撐租賃市場外，亦為按揭市場新的增長點。

租轉買成樓市動力

由於樓價調整同時，租金也持續上升。

根據大型地產代理公司數據，香港私人住宅租金已經連升三年。
受惠於專才支持租金及樓價未完全復甦，市場已趨穩定，不少屋苑租金回報達3.5厘以上，有望在短期內吸引更多人轉租為買。
在各項因素影響加上年初效應，筆者認為銀行有機會為爭取優質客源，增加更多回贈及按揭優惠。
例如部分銀行已調高現金回贈水平，無論是上車還是轉按，讀者可主動聯絡按揭轉介機構，了解更多最新的按揭優惠及資訊，以對沖與按揭有關的利息開支。