放寬按保｜千萬貴價樓首期畀少50% 換樓客密謀「細屋搬大屋」伏唔伏？
陳茂波日前指，中期而言，香港經濟前景正面。
他亦於預算案指出，多年來政府一方面遏抑投資和投機需求；另一方面，盡力協助市民置業安居。
8成按樓上限升至1,200萬
政府在2019年底放寬了由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。
考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，政府已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限，將由1,000萬元提升至1,200萬元。
而首次置業人士，可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，則會由現時800萬元提升至1,000萬元。
簡單而言，在新措施下，1,920萬元以下物業，可以最多借960萬元上限按揭金額，即是樓價的五成；而1,600萬元以下物業，最多借六成；1,200萬元以下最多借八成；1,000萬元以下則最多可借九成。
千萬單位首期減5成開支
而由於首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限，由現時800萬元提升至1,000萬元。
以1,000萬元單位為例子，原先的按揭成數最高為八成，即首期需要200萬元。
而放寬按揭成數至九成，首期減少至100萬元，即減少100萬元或50%的首期開支（見圖表）。
但當按揭貸款額卻大增至約900萬元，意味1,000萬元單位買家，每月供樓成本急增。
根據供款比率上限50%的原則，首期為100萬元，每月供款近31,000元，根據按揭供款比率，最低月入要求為71,000元。
入息水平要求之高，反映放寬按保對象為高薪一族。申請人或者要找來合資格擔保人幫忙。
同時，過往為800萬至900萬元的物業申請高成數按揭，由於設有720萬元的貸款上限，按揭成數為八至九成，愈近900萬元的物業，按揭成數愈接近八成。
但在新措施下，八至九成按揭的樓價調升至1,000萬至1,125萬元，而按揭貸款上限提升至900萬元。
一個1,100萬元的物業，按揭成數由原本五成提升至81%，買家可用較低首期買入物業。
另以1,200萬元單位為例子，原先的按揭成數最高只有五成，即首期需要600萬元；而放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。
至於本身有600萬元首期者，在放寬按保下可購買約1,560萬元的單位，按揭成數可做到約六成。
的確，在疫情陰霾下，此消息一出，令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，香港樓價一直攀升，部分較大戶型的單位的樓價動輒逾千萬元，換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。
樓花不符合要求
政府是次因應時機，而再次進一步放寬高成數按揭的樓價上限，可激活換樓市場及增加市場交投，令市場的供求及交投達至更平衡的狀態，對樓市屬正面支持。
由此可見，放寬按保令千萬元物業的上樓階梯大躍進，持有百餘萬元首期的高薪一族，已可躋身千萬元樓行列。
但仍然只限承做已落成物業的按揭，樓花不符合要求。
當然，要做到八成以上按揭成數，必須為首次置業人士及擁有固定收入。
首次置業人士的定義，為所有抵押人於申請按揭時，並未持有任何香港住宅物業。
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