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樓價下行大幅影響折扣率 買資助房屋還有何優勢|陳永健專欄

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雖然政府已「撤辣」;加上落實《基本法》第23條立法後,政府將全力拼經濟。不過樓價下行造成的影響,仍尚需要一些時間消化,其中一個最受影響板塊,就是資助房屋受樓價下跌影響下導致折扣率大幅收窄;相對之下,由於新盤減價戰仍持續進行,令資助房屋性價比已無那麼高,特別是跟同區二手私樓對比,性價比更被比下去。假如讀者有幸抽中可買資助房屋,應該「上車」、還是購買私樓較划算?
樓價 資料圖片(圖片來源:經一編輯部)
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在樓價不斷上升的歲月裏,過往抽中資助房屋的幸運兒有如「中六合彩」一樣,只要肯買就一定有賺,只差在賺多少,過往成交中賺過百萬元的例子比比皆是。

或會增加折扣率

資助房屋的折扣率是跟隨市價而定,假如樓價太高,有時甚至會增加折扣率。例如過往居屋一般為市價7折,早幾年樓價處高峯期,折扣率進一步上升。不過,由於房委會定的折扣率,並不會「緊貼」市價走勢作調節,如果樓市波動,變相在推售時,與訂下折扣時中間的落差就會變成「縮」折扣率。

當折扣率少了,意味住該資助房屋與市價更為接近,價錢上性價比就會下降。例如近期市建局位於紅磡的新盤煥然懿居第3座,當局在2023年9月,以市價78折推出;惟半年後的今天,樓價已下跌一浸,至揀樓時,實際折扣率只剩下87折,換算起來只是平了很少。

由於資助房屋有較嚴謹的轉售限制;相反,私樓就沒有這些制肘,在這情況下,僅較市價便宜少少自然令人覺得「唔抵買」,結果就出現開售首日60個中籤者,僅得19人出席,七成買家索性甩底,放棄「上車」機會。如果說市建局本身開價較貴難言吸引,那麼新居屋銷情滯銷,都是一個顯而易見的情況。特別是安達臣道居屋開售多時,卻幾乎無人問津。當然地點是一個因素,但合資格買居屋的人士,本身相對能選擇的條件在過去並不多,現時市場較多能負擔的選擇,自然會影響銷情。

雖然政府日前宣布,2025年居屋臨時折扣率將會為51折;綠置居則是41折,是2014年復售居屋以來最高的折扣率,但這些早前受樓價下跌影響的貨尾,仍面對出售困難的問題。

申請按揭具先天優勢

那是否代表,這些折扣率低了的資助房屋不具吸引力?當然不是,由於屋苑位置、居住空間、交通配套等因素因人而異,筆者就不詳述。然而,如果從按揭角度去看,資助房屋仍有其優勢。例如房委會居屋會由房委會做擔保,由於銀行審批按揭較私樓寬鬆,買家幾乎百分百能順利上會,過程中亦毋須擔心因樓市波動影響估價,不必「抬錢」上會或增加擔保人。對於只求自住的用家來說,購買資助房屋可以說是最穩陣的選擇。

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撰文:陳永鍵圖片來源:資料圖片