物業轉按vs直接向銀行退保 哪個較著數
在現行制度下,業主在承造高成數按揭時需要購買按揭保險,假設以九成按揭買入1,000萬元物業,一次過支付保費的話,費用是22.5萬元,不是一個小數目。
假如業主在首年退保,可取回40%保費款項,即90,000元;第二年退保可退回四分之一,即56,260元;第三年退保,就可以退回15%,即33,750元。
但由於銀行按揭一般設罰息期,所以很少業主會在首兩年退保,正常都會在第三年才做。
為甚麼放寬按揭成數會吸引業主退保?原因是放寬按揭成數後,業主以提早供款形式。將按揭成數降至7成的門檻變低。
假設業主買入物業時借八成,在兩年後補一成資金,就可以把按揭成數降到七成,申請退保並取回15%按揭保費。
申請退保方法很簡單,業主可以向原有銀行申請,亦可以選擇做轉按。
轉按賺現金回贈
為甚麼業主會選擇以轉按方式退保而不在原有銀行進行,其中一個很關鍵原因,在於轉按可以賺取現金回贈。
在業主第一次申請按揭買樓時,正常已經可以獲得一次現金回贈,同樣轉按也可以獲取現金回贈。
再加上按揭轉介公司提供的獎賞,等於領取兩次「全額」回贈,對業主來說是十分吸引。
業主要留意一點,就是由於現時按揭成數上限為七成,意味住如果以轉按做退保,最多只能造七成按揭。
而七成前提是物業需要作自住用途;假如物業是用作放租,按揭則最多只能造五成。
所以如果有意把持有的物業在甩保後放租,就要預備更多資金,把按揭成數壓到五成才可以做到。
每個物業只能做一次退保
另一方面,筆者也順道分享一些無法退保個案。首先每一個物業只能做一次退保,例如陳先生(化名)以九成按揭買入一個物業,之後以轉按成功退保,其後他再轉按為物業做八成按揭,這次按揭的保費,就不能申請退回了。
另外,承造的按揭超過三年,亦是無法退回保費的,業主也要小心不要遲供款,因為有關紀錄,也可能會對退保費有所影響。
或者有讀者會問,由於申請退保費只能獲退一次,假如在最初購買物業時,只做七成按揭,沒有買按揭保費,日後經轉按再造高成數按揭,必須購買按揭保險,到時又能否在三年內申請退保?答案是可以的。
由於這個物業是第一次做按揭保險,所以屆時業主,是可以透過向原有按揭銀行申請,或以轉按方式進行甩保,並退回保費。
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