物業轉按vs直接向銀行退保 哪個較著數

在現行制度下，業主在承造高成數按揭時需要購買按揭保險，假設以九成按揭買入1,000萬元物業，一次過支付保費的話，費用是22.5萬元，不是一個小數目。
假如業主在首年退保，可取回40%保費款項，即90,000元；第二年退保可退回四分之一，即56,260元；第三年退保，就可以退回15%，即33,750元。
但由於銀行按揭一般設罰息期，所以很少業主會在首兩年退保，正常都會在第三年才做。
為甚麼放寬按揭成數會吸引業主退保？原因是放寬按揭成數後，業主以提早供款形式。將按揭成數降至7成的門檻變低。
假設業主買入物業時借八成，在兩年後補一成資金，就可以把按揭成數降到七成，申請退保並取回15%按揭保費。

申請退保方法很簡單，業主可以向原有銀行申請，亦可以選擇做轉按。

轉按賺現金回贈

為甚麼業主會選擇以轉按方式退保而不在原有銀行進行，其中一個很關鍵原因，在於轉按可以賺取現金回贈。
在業主第一次申請按揭買樓時，正常已經可以獲得一次現金回贈，同樣轉按也可以獲取現金回贈。
再加上按揭轉介公司提供的獎賞，等於領取兩次「全額」回贈，對業主來說是十分吸引。
業主要留意一點，就是由於現時按揭成數上限為七成，意味住如果以轉按做退保，最多只能造七成按揭。
而七成前提是物業需要作自住用途；假如物業是用作放租，按揭則最多只能造五成。

所以如果有意把持有的物業在甩保後放租，就要預備更多資金，把按揭成數壓到五成才可以做到。

每個物業只能做一次退保

另一方面，筆者也順道分享一些無法退保個案。首先每一個物業只能做一次退保，例如陳先生（化名）以九成按揭買入一個物業，之後以轉按成功退保，其後他再轉按為物業做八成按揭，這次按揭的保費，就不能申請退回了。
另外，承造的按揭超過三年，亦是無法退回保費的，業主也要小心不要遲供款，因為有關紀錄，也可能會對退保費有所影響。
或者有讀者會問，由於申請退保費只能獲退一次，假如在最初購買物業時，只做七成按揭，沒有買按揭保費，日後經轉按再造高成數按揭，必須購買按揭保險，到時又能否在三年內申請退保？答案是可以的。

由於這個物業是第一次做按揭保險，所以屆時業主，是可以透過向原有按揭銀行申請，或以轉按方式進行甩保，並退回保費。