將高成數按揭物業出租 甩按保免以身犯險

一般而言，高於七成的住宅按揭就會被視為高成數按揭，如果業主手上已有物業而欲再買一間作收租之用，要留意第二間的按揭成數最多只有七成。
根據金管局指引，高成數按揭必須有按揭保險公司做擔保，而按保公司又規定其抵押者的物業必須自住，故高成數按揭一般不能用作放租。
高成數按揭物業不能出租，看似易懂，坊間有時卻會有不少誤解。
筆者曾遇過一位業主，手持單位的樓價不斷探頂，輾轉由375萬元升至600萬元。以前高成數按揭定義為樓價六至七成以上，業主眼見當初買樓時的按揭貸款（300萬元）由佔樓價八成降低至五至六成，遂自行決定將單位放租。

惟實情是如果那位業主沒有將單位轉按，部分銀行及按保公司並不會用單位最新的估值，計算物業的放租門檻。
試想想，如果樓市走勢反覆，單位今個月值600萬元，下個月值590萬元，再下個月又升至610萬元，業主豈不是一個月可放租，一個月又不能？
另一邊廂，有人亦誤以為即使是高按揭成數物業，也可以透過一些小技倆，在放租的同時逃過審查。
例如筆者曾聽聞一位業主，因為小朋友轉校而搬遷，並將原先自住的單位放租，期間沒有向銀行申報。
按揭保險公司或銀行或不定時發信查核住戶狀況，並要求住戶提供水電煤賬單，或簽署自住聲明。為免被發現，該業主要求租客在水費單上使用自己名字，以備必要時呈交予銀行作證。

瞞騙行為一旦被查出，不但有機會被銀行提前「Call Loan」，更可能因作出虛假聲明而要負上刑責。

3情況合符政策

若真的想將物業出租，最簡單的方法是「甩按保」，透過轉按至六成或以下按揭。此舉不但毋須以身犯險，更可借機賺取銀行的現金回贈。
若轉按的息率和優惠不夠吸引，業主還可看看是否符合按證公司2024年8月實施的新安排。
去年按證公司宣布，在三種特定情況下，容許業主申請豁免自住要求，合法將高成數按揭單位轉為出租。
這三種情況包括家庭有新生兒或領養兒童而須搬遷；業主失業須靈活安排住處；或有其他特別原因而必須出租，並已在單位居住最少12個月。讀者可向專業的按揭顧問查詢詳情。