HIBOR下跌 成轉按時機關鍵

原先一個月HIBOR跌至兩厘左右時，很多分析指其很快會反彈，觀乎這幾天令人咋舌的跌勢，似乎還是過早蓋棺定論。
銀行之間的借貸成本受多項因素影響，今次HIBOR下跌，巿場一致認同主要乃聯繫匯率制度觸發了港元強方兌換保證，金管局出手買入美元沽出港元所致。
資金湧入港元後，銀行體系「水浸」，港元的儲備由800億元，大幅升至約1,740億元。
即使近月有不少大型新股上市，茶飲股和電池製造商的新股發行均凍結大額港元資金，但此仍無阻HIBOR繼續下探。
到底HIBOR何時才真正觸底反彈？接下來還要看多項因素，例如美國的減息速度和幅度，以及關稅戰之下美元的匯率走勢等。

全期利息支出大幅減少

短短大半個月，H按的實際按息由3.5厘下降至約1.89厘（一個月HIBOR約0.59厘，加上1.3厘，即1.89厘），正在供樓的業主應該樂見其成。新的息口會使業主每月的供款金額下調、本金佔每月還款的比率因而上升，且全期的利息支出將會大幅減少。
例如一個700萬元的單位，若借七成（貸款額490萬元），供款30年，一個月前的每月供款額為22,004元，全期利息支出約為302萬元；現在H按息口下降，最新的每月供款額已「跳水」至17,844元，少了4,000元，30年供款的利息支出則減至152萬元，幾乎是原來的一半！

實際按息降至更低水平，對過去幾年選用了發展商漸進式供款的業主來說，正好是轉按的大好機會。
一般由發展商提供的按揭在首三年的息率會較傳統銀行的低，介乎免息至3厘左右，但一踏進高息期，息率就會進一步攀升至4厘甚至5厘，令業主的供款壓力大大增加。
這類按揭計劃就跟「呼吸plan」一樣，基本上業主享受一輪低息後，就要抓緊時間在高息期臨近時轉按；如今H按的實際按息跌至約1.89厘，有需要的業主們應儘早行動。
當然，近期的樓價指數仍在低位徘徊，有意轉按的業主要先審視一下手持的單位本身有沒有估價不足的問題。

如有的話，業主要有心理準備隨時反倒要預備資金彌補新舊按揭之間的貸款額差價。即使估價充足，業主亦要比較清楚每個計劃的優劣。
目前坊間新敍造的H按的現金回贈介乎貸款額0.2%至0.8%，並不是每間銀行都願意提供高息的按揭存款掛鈎戶口；業主要留意一旦HIBOR回升至觸頂，以四大銀行的按揭計劃為例，業主將要以封頂息率（即3.5厘）供款，以前文的個案來說，其所牽涉的每月供款額，可以相差數千元甚至更多。
筆者建議，正在使用發展商漸進式供款的業主，要儘早預留足夠的資金安排轉按，如有需要，應向專業的按揭顧問尋求協助。