古洞發展終於登場 拆解北部都會區投資價值

你好！關注閣下的專欄很久，如果2025年有聽取意見「上車」就好了。現時本人手握約100萬元首期，想入市的話，閣下覺得古洞值得留意嗎？因為最近古洞成為熱點。

讀者張小姐

兩個月前筆者與閣下一樣，抱持著相同的疑慮，完全不知道古洞的具體情況。直到與投資拍檔親身前往現場實地考察，才發現前往古洞其實沒有想像中那麼遙遠，遙遠的只是大眾以往被舊觀念所限制的想像力。
現時在尚未有鐵路貫通的情況下，由港鐵上水站轉乘綠色小巴，大約15分鐘車程便能抵達。港鐵古洞站預計將於2027年正式落成通車，屆時前往上水站或落馬洲站均僅需一個站的車程，交通便利度將會大幅提升。

昔日鄉郊變身地標

提起古洞的過去，大眾腦海中浮現的畫面大抵是牛隻在草地上悠閒散步、幾間歷史悠久的醬油廠與木廠，交織著濃厚的鄉土情懷。
筆者當日親身考察時，發現當地既有古洞水塘、濕地公園、何東夫人醫局及河上鄉等自然與歷史景點外，同時亦有大片地盤正在進行施工。
當中的港鐵古洞站及其上蓋住宅群已經起得七七八八，整個區域的城市輪廓正迅速成型。
在整個北部都會區的發展藍圖中，筆者認為古洞這一塊的規劃相對實在。
北部都會區整體定位為「南金融、北創科」，致力發展產業，預計可容納250萬人口並創造65萬個就業機會，當中分為四大板塊。

西面的洪水橋、厦村及元朗定位為高端專業服務區，打造香港第二個中環。
該處將有鐵路連接深圳前海，惟前海近年發展步伐趨緩，是否真能打造出核心商業區（CBD）仍有待觀察。
中間的新田科技城與落馬洲河套區定位為創新科技地帶，屬於本港創科產業的核心。配合周邊大學城以科技帶動高等教育發展，整體產業落地的實體支持相對穩陣。
同樣位於中間的古洞北、粉嶺北、羅湖及文錦渡則定位為口岸商貿及產業區。
粉嶺與上水發展至今已數十年，基礎配套成熟，商貿定位非常明確。
至於東面的沙頭角、吉澳及印洲塘，則定位為藍綠康樂旅遊生態圈。該區對接深圳坪山及惠州，主打後花園與休閒生態旅遊，屬於實在的實體經濟範疇。

古洞在整個北部都會區發展版圖中，佔據極為核心的位置。最令市場期待的港鐵古洞站預計於2027年落成通車，大部分新增人口將居住在車站500米範圍內，真正實現鐵路為本的規劃。
各大發展商包括新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）及會德豐地產等均在區內設有項目。
以四大發展區的定位而言，中間這一塊的規劃發展相對實在及穩陣，非常值得手握約100萬元首期、有意入市的投資者持續保持關注。