【22歲擁440萬物業】澳洲女零父幹　14歲兼職極致慳家　靠加按套現連買兩單位

一個 22 歲、沒有家底支持的年輕人，如何滾出兩層樓？現居澳洲昆士蘭黃金海岸的 Megan，14 歲起便開始做兼職，並奉行極致慳家哲學：每次出糧，那筆錢不是用來花的，而是要立刻存入戶口；新衣服、美容等非必要開支一律押後，把資金全數導向儲蓄。憑着這份紀律，她早在 18 歲便買入人生第一層樓；其後再透過一種置業財技，把首層物業的升值「套」出來，作為第二個單位的首期，最終於 22 歲前手持兩項合共約值 80 萬澳元（約 440 萬港元）的投資物業。以下逐步拆解她所用的財技原理、適用條件與風險，並比較香港與澳洲的差異。

【財技一】加按套現：把升值「借」出來做首期

Megan 連買兩個單位的核心，是一種在澳洲稱為 equity release、香港俗稱「加按套現」的做法。原理是這樣：當第一層物業升值、或本金逐步還清後，物業價值與尚欠貸款之間便出現一個差額，這個差額稱為「淨值」（equity）。業主可向銀行申請重新估價並提高貸款額，把部分淨值以現金形式「套現」出來，再拿這筆現金去支付第二個單位的首期。換言之，資產本身沒有賣出，卻透過再融資釋放出購買力，形成「以一層生一層」的滾動效果。一般而言，根據澳洲證券及投資委員會（ASIC）旗下 MoneySmart 的說明，這種以物業淨值再借貸投資的做法屬於「借錢投資」（gearing），本質是放大槓桿——市場上升時回報被放大，但市場下跌時虧損同樣被放大，而且無論投資是升是跌，貸款與利息都必須照樣償還。

【財技二】極致慳家：現金流才是槓桿地基

槓桿再精妙，若沒有穩定現金流支撐，隨時反噬。Megan 這套玩法能成立，前提是她 14 歲起累積的儲蓄紀律，為首期與供款預留了足夠緩衝。這正是「加按套現」容易被忽略的地基：套現出來的現金並非「賺到」的錢，而是一筆新增的、需要連本帶利償還的債務。持有兩個單位，即同時揹起兩筆按揭；一旦租客斷租、空置期拉長，或利率上升令供款增加，業主便要以自身現金流補上缺口。根據 ASIC MoneySmart 的提醒，部分貸款機構容許業主以自住物業作抵押來借錢投資，但這樣做的代價是「若投資失利，你可能連自住的家也會失去」。因此，這類財技的可持續性，往往取決於使用者能否在最壞情境下——空租加加息——仍然供得起，而非樓價一定會升。

【港澳對照】同一財技　香港玩法大不同

同樣是「加按套現連環置業」，換到香港，遊戲規則截然不同，主要差在三處。其一是樓按成數與壓力測試：根據香港金融管理局於 2024 年 10 月 16 日公布的逆周期宏觀審慎措施，住宅物業按揭最高貸款成數統一為 70%，供款與入息比率（DSR）上限統一為 50%；價值 1,000 萬港元或以下的自住物業首置人士，若通過假設利率上升 2 個百分點的壓力測試，成數可上調至最高 80%。這意味投資物業或加按套現能借出的空間，受官方指引明確封頂，滾動速度遠不如低首期市場般靈活。其二是印花稅：根據香港稅務局資料，特區政府已於 2024 年 2 月全面撤銷額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅，現時不論首置與否，均按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（AVD）；惟自 2026 年 2 月 26 日起，價值 1 億港元以上住宅的 AVD 稅率已由 4.25% 上調至 6.5%。其三是利率與供款壓力的敏感度：加按等於重新做一筆更大的貸款，在加息周期下，供款上升幅度會被槓桿放大。

【風險提示】跟住做未必發達　最壞情境要供得起

必須強調，以上只是機制拆解，並非「照抄即富」的保證。加按套現本質是把未來的還款責任提前借出，成效高度取決於三項不可控因素：樓價會否持續上升、利率走勢，以及個人現金流能否承受空租與加息的疊加衝擊。一旦樓價回落至低於未償還貸款，業主便會陷入「負資產」——即物業市值不足以抵銷欠款；而根據 ASIC MoneySmart 的說明，借錢投資在市場下跌時虧損會被放大，貸款與利息卻仍須照還。因此，這類財技適合的，是有穩定收入、有應急儲備、並清楚理解槓桿雙面刃的人；把個別成功個案當成普遍法則，風險極高。任何置業或加按決定，最終仍需審視自身財務狀況與當前市況，量力而為。

本文僅屬一般資訊，並不構成投資或置業意見。

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