【星光行銀主盤蝕讓】尖沙咀甲廈2,700萬易手　3年半蒸發3,780萬　接管人一再劈價近六成

商業地產市場表現持續疲弱，核心區甲級寫字樓錄得大幅蝕讓個案。尖沙咀指標商廈星光行 5 樓 506 至 512 室，建築面積約 5,991 平方呎，可望及尖沙咀鐘樓及維港海景的兩個低層單位，最近以 2,700 萬港元成交，呎價約 4,506 元。該單位原業主為一名內地投資者，於 2022 年 12 月以 6,480 萬港元購入，其後因未能償還按揭而遭接管，淪為銀主盤，最終單位在 3 年半時間內賬面蒸發 3,780 萬港元，跌幅接近六成。

【劈價求售】意向7,080萬到手僅2,700萬

這宗成交最矚目之處，在於接管人多次調低售價，反映買家對核心區商廈物業的興趣及承接力持續偏弱。

據悉，該物業早前由接管人以意向價 7,080 萬港元交吉推售，呎價約 11,818 元；惟推售初期未見承接，其後多次下調售價，最終以 2,700 萬港元易手，較意向價大幅收窄逾六成。翻查資料，涉事單位的物業歷史亦見市況起伏 — 有市場資料顯示，同層合共 8,339 平方呎單位曾於 2022 年 11 月由日資發展商以 8,480 萬港元售出，呎價約 10,169 元；其中 506 至 512 室其後再轉手至上述內地投資者，購入價為 6,480 萬港元。短短數年間，同一批單位幾度易手，呎價亦一路走低，反映甲級商廈估值自高位回落的軌跡清晰可見。

【蝕讓解構】3年半賬面蒸發3,780萬

由買入到最終銀主沽出，這宗交易的蝕讓金額與比例，均屬近年商廈市場少見的極端個案。

以購入價 6,480 萬港元與最終成交價 2,700 萬港元比較，原業主持貨 3 年半，賬面損失達 3,780 萬港元，跌幅接近六成。若以接管人最初開出的意向價 7,080 萬港元計算，跌幅更逾六成二。消息指，涉事單位所在的星光行屬尖沙咀海旁地標商廈，樓齡雖已逾半世紀，惟因景觀及地段優勢，過去一直被視為區內指標甲廈之一。是次蝕讓個案反映，即使景觀優越、地段核心的資產，在現時商業地產市道下，亦難以獨善其身，估值同樣受壓。

【市場透視】甲廈估值承壓結構訊號

這宗個案並非單一事件，而是核心區甲級寫字樓估值持續受壓的其中一個縮影。

近年在跨境資金流向轉變、企業租戶縮減辦公面積及利率環境影響下，本港甲級寫字樓空置率持續處於高水平，租金及資產價格均見下行壓力，連帶接管、銀主沽售個案陸續浮現。像星光行這類地段優越、具備維港及地標景觀的商廈單位，過去被視為抗跌力較強的核心資產，如今同樣要大幅劈價才能覓得買家，反映投資者對商廈物業的入市態度審慎，銀主盤在議價上亦處於相對被動的位置。對於留意商廈市場的投資者而言，這類蝕讓個案提供了實在的估值參考，惟個別接管盤的成交價未必完全反映整體巿況，解讀時仍需結合空置率、租金走勢及整體資金環境等因素一併考量。

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