【深水埗地盤輾轉1.73億易手】第一集團重建88伙迷你戶 大鴻輝帳蝕1,000萬5%離場 呎價4,160元 地盤面積4620呎可建樓面逾4萬呎　主打一房二房280至320呎細單位　港鐵深水埗站步行3分鐘優越位置

發展商第一集團宣佈，以1.73億港元購入位於深水埗福華街54至60號的住宅發展地盤，每呎樓面地價約4,160元。賣方為本地知名發展商大鴻輝興業，其於2024年以強制拍賣底價1.83億元購入同一地盤，是次轉讓涉及約1,000萬元（即約5.5%）的帳面損失。第一集團計劃在該地盤興建一幢住宅大廈，提供88個單位，主攻一房及兩房單位，實用面積介乎280至320平方呎，定位以首次置業及小家庭為主要目標客群。

地盤條件 深水埗核心位置優越

福華街地盤位處深水埗傳統民生區，地盤面積約4,620平方呎，屬商住用途，可建總樓面面積約41,580平方呎。第一集團在公告中特別強調，地盤距離港鐵深水埗站僅約三分鐘步程，交通便捷為項目的核心賣點之一。深水埗區內購物、餐飲及社區配套選擇多元，傳統市井氣息吸引一批不希望置身密集式豪宅環境的自住買家。

從開發策略上審視，第一集團選擇主打280至320平方呎的一房及兩房迷你單位，反映其對深水埗區細單位自住需求的針對性部署。在本港樓市持續以細單位為主流的市場環境下，迷你戶的流通性及出租吸引力相對較高，有助項目在完工後取得較佳的去化速度。

大鴻輝輾轉蝕讓 從強拍到轉讓

地盤業主更替的背後，有一段值得關注的資產流轉歷程。福華街54至60號本屬舊樓重建項目，大鴻輝興業早於2024年通過強制拍賣程序，以底價1.83億元成功購入並統一業權。強拍機制賦予大地主強制收購業權的法律渠道，是香港舊樓重建的常見路徑。

然而，大鴻輝此後未有立即啟動重建工程，而是選擇將地盤轉讓。是次以1.73億元沽出，較2024年強拍入價蝕讓約1,000萬元（跌幅約5.5%）。發展商蝕讓離場，外界分析可能反映大鴻輝對現時市場環境下自行發展的回報評估，或是基於整體資產組合優化的策略性考量，而非單純因資金壓力被迫出售。

第一集團 深耕舊區發展策略

第一集團是本港一家以中小型市區項目見長的發展商，其策略取向傾向於深耕九龍西及新界傳統民生區的舊樓重建市場。在多個大型發展商集中爭奪新市鎮大型地盤的市場格局下，第一集團憑借對舊區市場的熟悉，在福華街一類地盤上找到其具備競爭力的利基定位。

第一集團表示，選址深水埗是因為該區屬西九龍傳統民生區，區內配套完善，且項目完工後將為西九龍市場帶來罕有的新供應。88個單位的體量，屬中小型項目，管理效率及銷售周期均較大型屋苑更易把握。

迷你戶市場 首置客需求持續支撐

香港住宅市場中，細單位的需求結構性強韌。受制於置業預算的首次置業客群，對實用面積280至320平方呎、售價相對可及的細單位有持續需求；而在租賃市場上，深水埗一帶的租金水平具備相對吸引力，亦吸引投資者將此類物業納入收租組合。

深水埗福華街地盤的輾轉易手，折射出當前香港樓市的一個微妙現實：市場整體回暖之際，不同類型的發展商基於各自對成本結構及出路的判斷，在同一地塊上作出截然不同的進退決策。成敗最終仍需視乎第一集團能否在市場條件成熟時，以合理的發展成本完成項目並順利去化，令這個輾轉而來的地盤真正實現其發展潛力。

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