【澳洲樓市急凍】悉尼墨爾本樓價跌近5%　銀行股半年蒸發逾600億　百貨股單日插10%

澳洲樓市正經歷疫情以來最嚴重的一輪降溫。據報道，悉尼及墨爾本樓價今年以來累計下跌接近 5%，睇樓人數銳減、拍賣成交率插水、按揭查詢量大跌，物業成交量同步萎縮。過去十年，澳洲全國約 1,150 萬個住宅單位總值曾勁升 87%，衝上 12.8 萬億澳元高位，但這股升浪如今正在逆轉，並開始由樓市滲透至實體經濟層面 — 由地產代理、搬運工人到裝修師傅，均開始感受到「開工不足」的寒意，而這股寒意正沿着財政收入、金融市場及消費信心三條路徑，逐步擴散至更廣泛的經濟環節。

【數字實錄】按揭查詢急跌 悉尼成交量五年最低

樓市降溫的跡象，正在多項硬數據中一一浮現。

據報道，6 月按揭查詢量按年下跌 14%，一舉逆轉今年 1 月接近 11% 增長的升勢，反映買家入市意欲明顯轉弱。悉尼單位成交量 6 月僅錄得 2,495 宗，是至少五年來最低水平（不計 1 月傳統淡季）。截至 7 月 11 日的一週，當地睇樓活動平均每次僅得 2.1 人到場，冷清程度可見一斑。與此同時，澳洲政府今年推出稅制改革，收緊二手物業的「負扣稅」（negative gearing）優惠，並取消投資者享有的資本增值稅折扣，進一步削弱投資者入市誘因，令樓市降溫「雪上加霜」。

【蔓延效應】州政府庫房告急 銀行股蒸發逾600億

樓市降溫的震盪，已不止於地產代理與搬運工人「開工不足」那麼簡單，而是實際反映在政府財政與金融市場之上。

據報道，新南威爾士州政府已將未來四年的印花稅收入預測，大幅下調 53 億澳元（約 37 億美元），反映州政府財政收入將直接受樓市成交萎縮拖累。金融市場方面，銀行股指數自 2 月以來累跌 12%，市值蒸發逾 600 億澳元 — 由於物業按揭貸款一向是銀行核心收入來源之一，樓市降溫對銀行盈利前景構成實質壓力。零售層面同樣感受到寒意，百貨公司股份單日暴跌 10%，該公司公開表示 6 月及 7 月消費疲弱，並點名「樓市轉弱」是其中一大壓力來源，反映樓市降溫已開始蠶食消費者信心及荷包。

【央行表態】利率或再上調 行長稱樓市是「濕度計」

面對樓市急速降溫，澳洲央行的取態成為市場焦點。

據報道，澳洲儲備銀行（RBA）行長 Michele Bullock 表示，樓市是判斷貨幣政策是否足夠緊縮的「濕度計」（litmus test）之一，並承認樓市降溫速度「較預期為快」。央行今年已三度加息（2 月、3 月、5 月），現金利率已升至 4.35%，屬對上一年減息週期的完全逆轉。Bullock 同時強調，核心通脹仍然偏高，要令通脹可持續回落至 2% 至 3% 的目標區間，需求增長料要進一步放緩；央行理事會「已準備好在有需要時進一步加息」。市場現時預期年內仍有一次加息機會，若成事將把現金利率推高至 4.6%，8 月加息機率約三成。中東局勢推高油價，亦是通脹的另一變數，令央行決策更添不確定性；勞動市場方面，Bullock 亦指出需求與勞工市場均需進一步降溫，才可望令通脹持續回落至目標水平。換言之，樓市降溫雖然符合央行預期方向，但暫未足以令央行完全放心停手，年內加息與否仍是未知數。

【前因後果】加息退稅雙重夾擊 樓市由熱轉冷

要理解今次降溫何以「來得突然」，必須回看過去一年的政策轉向。

據報道，澳洲儲備銀行今年 2 月、3 月及 5 月連續三次加息，累計將現金利率推高至 4.35%，一舉逆轉去年的減息週期，令供樓負擔明顯加重。與此同時，澳洲政府亦同步收緊物業稅制 — 除了限制二手物業的負扣稅優惠，亦以「成本基礎指數化」及 30% 最低稅率，取代原本高達五成的資本增值稅折扣，變相削弱投資者的稅務誘因。雙重政策夾擊之下，原本被視為穩健增長引擎的樓市，短時間內由熱轉冷。事實上，樓價升勢在今年 5 月已見放緩跡象，全國樓價按月持平，悉尼、墨爾本更分別錄得按月下跌，反映降溫並非一夜之間發生，而是政策效應逐步發酵的結果。踏入 7 月，跌勢進一步擴大至按揭查詢、成交量及睇樓人數等多項先行指標，顯示樓市降溫已由「價格放緩」演變為「交投萎縮」的更深層次調整。

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