【十年目標42萬伙】公私營維持七三比　私樓僅12.6萬伙未來兩年料跌穿兩萬

政府9月28日公布《長遠房屋策略》2026年周年進度報告，就未來十年房屋供應訂下新目標。報告估算未來十年總房屋需求約為419,300伙，政府據此將供應目標定於42萬伙，較需求估算略為寬鬆。公私營房屋比例維持七比三不變，當中公營房屋目標再進一步拆解為176,000伙出租公屋及綠置居單位，以及118,000伙其他資助出售單位。政府強調未來5年（即2027/28至2031/32年度）會致力令公營房屋年均落成量超過35,000伙，較本屆政府上任時相應5年落成量增加約73%，為過去25年新高。然而私樓方面，12.6萬伙的十年供應目標攤分至每年僅約12,600伙，與近年私樓落成量走勢及市場預期存在明顯落差，私樓供應能否配合公營房屋同步提速，值得持續跟進。

【拆解數字】29.4萬公營對12.6萬私營　七三比維持不變

今次長策周年報告延續過去多年公私營七三比的政策方向，但在總量上較上一份報告有所提升。報告將公營房屋29.4萬伙目標進一步分為兩部分：176,000伙屬出租公屋及綠置居單位，118,000伙屬其他資助出售單位，兩者比例大致朝向六四比發展，顯示政府在資助出售房屋的供應上亦有加大力度。私營房屋方面，12.6萬伙的目標維持三成佔比，惟相較於公營房屋供應增長步伐明顯落後。有分析指出，私樓土地供應主要依賴政府賣地、鐵路物業發展項目及市區重建等渠道，當中不少項目審批及建設周期較長，加上近年私人發展商拿地意欲審慎，私樓供應能否追上目標仍有變數。

【25年新高】公營房屋年均3.5萬伙　增幅73%背後追落後故事

政府在報告中特別強調，未來5年公營房屋年均落成量將超過35,000伙，較本屆政府上任時相應5年落成量增加約73%，是過去25年新高。報告同時提到，公屋輪候時間已由高峰期的6.1年降至4.8年，反映近年加快造地建屋的政策初見成效。不過，若將今次目標放入歷史脈絡檢視，過往多份長策報告其實長年未能達標：2014至2019年期間，多份進度報告均顯示十年期公營房屋供應目標與覓得土地預計建成量之間存在25,000至67,000伙的落差，達標比例一度欠缺近三成；2014年度公私營房屋實際建成量更分別低於年度目標66%及17%。近兩年情況雖已改善，政府稱已連續兩年達標，惟公營房屋供應能否持續追落後，仍需視乎造地進度及建造能力能否同步配合，不能單憑一份報告的目標數字論斷。

【私樓現況】一手供應緊絀　落成量料跌穿兩萬伙

對比長策十年目標，私樓市場現況值得留意。據研究機構統計，2024年全年私人住宅落成量為24,261伙，創約20年新高，惟預測2025及2026年將回落至兩萬伙以下，2026至2027年兩年平均更可能進一步回落至約1.55萬伙。一手私樓潛在供應方面，截至今年3月底約為101,000伙，當中現樓貨尾約20,000伙、興建中未售出單位約62,000伙、位處熟地可隨時動工單位約19,000伙。若以今次長策十年12.6萬伙的私樓目標攤分，每年平均僅約12,600伙，與近兩年實際落成量走勢大致相若，顯示私樓供應短期內難以大幅提速。市場人士指出，在公私營七三比政策方向不變下，私樓供應增長空間相對有限，長遠或對私樓樓價及租金走勢構成支持，惟亦要視乎整體經濟環境及購買力變化而定。

【新界北角色】北區新盤供應量最大　造地進度決定目標能否兌現

今次長策目標能否兌現，很大程度取決於新界北一帶的造地及建屋進度。據市場統計，2026年全港料有約95個新盤供應，合共涉及近3萬伙，當中新界區佔31個項目、合共17,675伙，是三大地區中供應量最大的板塊，北區單一區域已涉及逾7,000伙，主要由粉嶺馬適路一帶兩個大型項目帶動。新界區2026及2027年落成量估計分別為13,089伙及5,071伙，當中西貢、大埔、北區及沙田落成量均按年明顯上升。隨着北部都會區相關發展項目陸續進入建設階段，新界北未來數年料將成為公私營房屋供應的主要來源之一，惟相關造地、基建配套及審批流程能否按時完成，將直接影響今次長策十年目標的落實進度。

長策十年目標數字看似亮麗，公營房屋年均落成量創25年新高亦屬事實，但對比過往長策多年未達標的往績，以及私樓供應持續偏緊的現況，市場仍需審慎看待42萬伙目標能否如期兌現。公私營七三比的政策方向未變，意味私樓供應短期內增長空間有限，對樓價及租金走勢的影響，值得投資者及置業人士持續留意後續每年進度報告的實際落成數字。

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