【H按市佔跌穿六成】定息按揭佔比飆穿37%創8年新高　現金回贈重上3年高位　銀行讓利搶客

香港樓按市場向來以H按（即以香港銀行同業拆息為定價基礎的按揭）為主流，但最新官方數據顯示，這個長期佔據九成以上份額的按揭產品，市佔率正在持續萎縮。根據金管局於9月底公布的8月住宅按揭統計調查結果，8月新批按揭貸款中，以HIBOR定價的比例由7月的61%下跌至57%，按月跌4個百分點；以最優惠利率（P）定價的比例則由1.3%輕微上升至1.9%。與此同時，定息按揭的比例由7月的34.1%左右進一步攀升至37.4%，連續12個月上升，是自2018年以來逾8年的新高水平。市場人士分析，定息按揭比例持續攀升，主要原因是早前有大型銀行推出的2.73%低息定按計劃已於8月底截止申請，大批用家為了在計劃結束前鎖定低於H按實際利率（約3.25%）的息率優勢，紛紛趕搭「尾班車」申請，令定息按揭的單月佔比顯著推高。

三頭馬車新格局：H按、P按、定息分庭抗禮

過去十多年，香港按揭市場幾乎由H按壟斷，新批按揭九成以上均以HIBOR定價，P按及定息按揭只屬邊緣選項。然而今年以來這個格局明顯鬆動。截至8月，H按佔比跌至57%，定息按揭佔比升至37.4%，P按佔比亦略升至1.9%，三者相加接近100%，顯示市場正由「H按獨大」轉向「三頭馬車」並存的新局面。業界分析指，定息按揭能見度高、供款穩定，加上近月部分銀行提供的定息利率一度低於H按實際利率，吸引不少業主及買家轉投定息陣營；而P按比例雖然仍屬少數，但其回升亦反映部分銀行透過不同定價機制，在存款與貸款業務之間重新調配資金成本。值得留意的是，由於8月底截止的低息定按計劃結束後，9月至10月市場上定息按揭的吸引力能否持續，將是觀察未來H按、定息、P按三者份額消長的關鍵。

美息未跟加 　按息不升反跌

另一個值得留意的現象，是銀行在美國聯邦儲備局加息週期下的定價策略出現分歧。今年9月，美聯儲議息後再度加息0.25厘，但多間本港銀行並未同步跟隨上調最優惠利率（P），P仍維持原有水平不變。由於市場主要H按計劃普遍設有以最優惠利率為基礎的封頂息率（一般為P減1.75厘左右），銀行「不跟加P」意味現時實際H按利率大致維持於約3.25厘不變，未有因美息上升而進一步推高供款負擔。與此同時，市場上亦出現個別大行推出以「先P後H」形式包裝的低息按揭計劃，首兩至三年採用P按定價，實際利率低至約2.68厘，較市場主流H按實際利率3.25厘低約0.57厘，成為現時市場上較低水平的按息選項之一。業界解讀認為，銀行在加息周期下仍願意推出讓利產品、甚至不跟隨加息，反映部分銀行寧願犧牲部分息差收入，亦要保住或爭奪按揭市場份額，背後亦與銀行體系資金充裕有關——截至8月底，港元貸存比率已跌至約69.3%，處於17年來低水平，顯示銀行手頭資金充裕，具備讓利空間。

淡季不淡：現金回贈重上三年高位

按慣例，第四季向來是樓市及按揭市場的傳統淡季，成交及新批按揭宗數普遍較上半年回落。然而今年第四季卻出現「淡季不淡」的異象——多間銀行反而在這段時間加碼按揭現金回贈力度。據報道，本港有銀行將按揭現金回贈由原本最多1.4%大幅上調至2%，若申請人屬政府人才計劃（如高端人才通行證計劃等）獲批人士，更可額外獲0.5%回贈，總回贈最高達2.5%，屬2023年9月銀行普遍削減回贈後、近兩三年以來的新高水平。目前市場主流銀行按揭回贈一般介乎貸款額的1.2%至1.5%，個別銀行上調至2%至2.5%，明顯高於市場平均。分析指出，銀行在年底前積極上調回贈搶客，主要與追趕全年放款目標進度有關——若全年新批按揭額未達預期，銀行有需要在最後一季加大促銷力度衝量；加上銀行體系存款增長理想、資金成本相對穩定，亦令個別銀行有條件以更高回贈吸納新客。

三頭馬車格局能走多遠？

香港按揭市場過去由H按主導的單一格局，正逐步被定息按揭及P按分薄。這種轉變背後，既有銀行資金充裕、願意讓利爭取市佔率的主動因素，亦有特定低息定按計劃到期前「尾班車」效應帶動的階段性因素。隨著8月底部分低息定按計劃結束，定息按揭比例能否持續攀升，抑或回落，仍需視乎未來數月銀行推出的定價策略而定。至於第四季現金回贈逆市走高的情況，亦反映銀行年結前衝量的慣常操作，但按息走勢始終要視乎美息未來路徑、港元資金成本變化，以及銀行體系整體貸存比率的走勢而定，市場仍需持續觀察。

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