【外資劈價撤走】KKR AEW擬售中國物業 售價低原購入價40%至50% 所得僅夠還貸
據報道，外資私募巨頭KKR & Co與地產投資管理公司AEW Capital Management，正尋求以大幅折價出售其在中國的商業房地產資產。消息指，兩間機構預期物業售價將較原本買入價低 40% 至 50%，所得金額可能僅足夠償還銀行貸款，意味著這批投資基本上「蝕本離場」。
【斷臂求生】KKR兜售9個項目 北京公寓上海酒店齊上架
據報道，KKR 正兜售旗下 9 個中國房地產項目，資產類型橫跨住宅及酒店。當中包括北京郊區一個高端長租公寓項目，以及上海外灘豫園一帶的一間酒店。有消息指，KKR 對今次出售查詢暫未回應。分析指出，KKR 過去多年積極布局內地房地產及消費相關資產，今次涉及多達 9 個項目一併掛牌求售，反映其對內地商業地產前景的取態出現明顯轉變，屬近年外資私募機構中規模較大的一輪撤資行動。
【浦發大廈上架】AEW擬售上海陸家嘴地標寫字樓
另一邊廂，AEW Capital Management 亦計劃出售其在北京的多幢寫字樓，以及上海陸家嘴金融區內一幢以上海浦發銀行命名、俗稱「浦發大廈」的寫字樓物業。消息指，AEW 同樣未有就出售計劃公開回應查詢。有報道進一步指出，涉事貸款額約相當於原購入價的 50% 至 60%，換言之若以貼近貸款水平價格沽出，扣除相關成本後，實際回籠資金將所餘無幾，甚至可能不足以完全覆蓋原始投資。
| 機構 | 擬售資產 | 洞察 |
|---|---|---|
| KKR | 9個項目，包括北京郊區高端公寓、上海豫園一帶酒店 | 一次過大規模掛牌，撤資決心明顯 |
| AEW Capital Management | 北京多幢寫字樓、上海陸家嘴浦發銀行大廈 | 聚焦一線城市核心商業區資產仍要蝕讓 |
| 預期售價 vs 原購入價 | 低 40% 至 50% | 反映內地商業地產估值大幅回落 |
| 預期所得用途 | 僅足夠償還銀行貸款 | 投資本金基本蝕清 |
【由買家變賣家】外資十五年豪擲近1400億美元 如今大舉離場
據公開資料顯示，過去約 15 年間，海外投資者合共向中國商業地產注入接近 1,400 億美元（約 1.09 萬億港元）資金，一度是內地寫字樓、酒店及公寓等資產的主要買家之一。然而隨著內地房地產市場長期低迷、加上供應過剩持續拖累租金與估值，這批外資近年已由淨買家大幅轉向淨賣家角色。有分析指出，外資機構過去普遍以槓桿方式（即向銀行借貸）購入內地核心地段物業，如今物業估值大幅縮水，令出售所得往往僅夠償還貸款本金，變相令投資回報「清零」，部分個案甚至要倒貼交易成本。
【市場信號】機構撤資潮 反映內地商業地產復甦仍待觀察
今次 KKR 與 AEW 同期傳出撤資消息，被市場視為外資對內地商業地產信心持續偏弱的又一例證。分析指出，內地寫字樓及酒店資產近年普遍面對出租率下滑、租金議價能力減弱等挑戰，加上宏觀經濟增長放緩，令不少原本以中長線持有為策略的外資基金，逐步轉向盡快套現離場，即使要蝕本沽貨亦在所不惜。市場人士普遍認為，外資機構今次選擇集體「割肉」，某程度反映其對內地商業地產短中期內明顯復甦的預期並不樂觀。
外資私募機構今次大規模掛牌求售，會否觸發同業跟風沽貨、加劇內地商業地產估值下行壓力，抑或僅屬個別機構調整資產組合的階段性動作，市場仍需持續觀察後續交易進展及更多同業的取態。
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