政府狂推地谷盡供量 不減辣暗示樓價未跌夠？
事實上，《財政預算案》在樓市政策上著墨不算多，財政司司長陳茂波更一再強調，目前各項住宅物業需求管理措施維持不變，即是鐵定不減辣。
同時，發展局在預算案公布後翌日，發表新財年賣地計劃，預計2023/24全年的潛在土地供應（包括官地住宅，鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目）合共可興建約20,550個單位，創五年新高。
寬減印花稅階助上車
既不減辣，又谷供應量，政府想繼續推冧香港樓價嗎？事實上，政府寬減住宅印花稅稅階，明顯是想協助首置人士「上車」，象徵式收取100元稅款的物業，樓價由200萬元調高至300萬元。
另外，樓價900萬元以下單位，所付稅款亦減少30,000至67,500元不等，由於主要受惠的為中小型單位，市場預期新盤及二手細價樓市場均受到帶動。
KOKO ROSSO 5小時沽清148伙
會德豐地產旗下藍田KOKO ROSSO在預算案後作首輪銷售，148伙五小時沽清，套現約11.4億元，為近一年來首次有新盤開售全部售罄。市場熱烈的反應已成為鐵證。
至於土地供應量，陳茂波預計2023/24年度的賣地收益約850億元，較2022/23年度修訂的預算711億元高20%。
陳茂波亦稱，2022/23年度賣地收入減少，主要由於部分土地成交價較預期低及部分地皮流標，屬於短期影響，年度地價收入修訂為711億元，較2022年2月預算的1,200億元減少489億元或40%。
若與2022/23年度收益1,411.08億元比較，則減少700.08億元或50%，未能維持千億元水平。
意即作為政府庫房的收入主力，政府在賣地工作上確實有多少財務壓力，故此在市況未算明朗的2023年，推出更多土地吸金，原因不難理解。
政府消息人士指地價收入減少，並非地價訂得過於進取，流標存在很多因素影響，而政府每次在截標時才制定底價，並強調不會賤賣土地。
政府目標是提供足夠的土地，讓住宅供應可持續，不希望短期波動打亂計劃，而波動僅屬短期。
亦有資深地產代理認為，政府目的是要擺出一副要維持土地供應穩定的姿態，不會因市況低迷而減慢推地步伐，從而營造私樓潛在供應量非常充裕感覺，讓市民不會因通關復常，經濟稍為好轉便急於入市，確保樓價平穩發展。
參考過去資料，每年發展商實際吸納土地供應與潛在土地供應存在一定差距，若以過去12個年度計算，平均每年發展商實際吸納土地供應，佔潛在土地供應約75%。
發展商出價投地仍審慎
有業內人士預期，在樓市復甦的初期，發展商出價投地仍審慎，料2023/24財年售出土地單位數目只有約16,500伙，與2022/23年相若（見圖表）。
美聯測量師行董事林子彬分析指，2023至2024財政年度賣地計劃潛在供應量為五個年度新高，可見政府亦積極增加供應滿足市場需求。
惟值得留意，供應中佔逾兩成為東涌東站及小蠔灣站的鐵路項目，而區內曾出現流標及投資額龐大，以及鐵路興建需時，故增加風險及發展商競投意欲及出價。
此外，近數年賣地住宅供應數目，未能突破20,000伙水平，箇中原因是2018年底公私營房屋比例改至7比3後，發展商吸納作私人住宅發展的土地儲備明顯減少，自2019/20年後，近四個財年平均每年約15,100伙，較前四個財年平均每年約20,100伙仍少約兩成半。
另一方面，為支援青年住屋需要，政府推出港人首次置業用地，選址為荃灣油柑頭，並於2023/24年度第一季推出。
可建樓面積約1,046,261平方呎，相信以小型單位為主，合共提供約1,950伙，有關項目將是繼觀塘安達臣道住宅地後，第二個由發展商興建的首置項目。
發展局局長甯漢豪介紹指，荃灣油柑頭用地面積約5公頃，地皮在規模和位置而言，相當適合做首置項目。
她形容項目位置很好，背山面海，相信會很受歡迎，而地皮已完成改劃程序，隨時可出售。具體賣地條款將待房屋局敲定後公布。
資料顯示，地皮面積52.74萬平方呎，預計可建樓面逾100萬平方呎，屬2023/24年度推售的最大規模住宅地。
地皮位於區內指標屋苑麗城花園後方，地勢較高，料建成後部分單位或可望見藍巴勒海峽，同時地皮鄰近一週前公布由嘉里建設（00683）以逾14億元，每呎樓面地價4,578元投得的寶豐路住宅地皮。
金鐘廊商地成市場焦點
2023/24年度賣地計劃中，最矚目要數到金鐘廊商業項目，估值高達200億元。
相信不少白領對金鐘廊一定不陌生，項目位於港鐵金鐘站上蓋，落成於1980年，恒隆地產（00101）早在1981年租用金鐘廊，以「包租公」形式分租，租期長約30年。
市場估值高達225億元
連卡佛或相關人士，在2011年曾透過私人持有公司向產業署投得承租權，及後將商場大規模翻新，而規劃署於2014年已就金鐘廊重建規劃展開研究，至日前有關地盤納入最新賣地表內。
項目為近年罕見位處港島港鐵站上蓋的商業項目，市場估值約154.03億至225億元，每平方呎樓面地價約14,400至21,000元。
發展局局長甯漢豪提及，金鐘廊重建計劃早在2016年底已完成改劃工作，近日則完成道路及刊憲等法定程序，且項目一直有租客使用，故不宜再「拖拖拉拉」，盡快推出市場屬公道做法。
她強調，金鐘廊現時仍有租戶，相信租約會配合政府賣地的意願，但租約內容屬政府與租戶之間的協議，詳情不便透露。
雖然市場認為項目有流標風險，但政府推出商業地不可只看當年市况，而需要為本港未來經濟再起飛作準備。若待數年後才推出；加上數年發展期，屆時可能錯失機會。
當年改劃曾建議分東面及西地盤兩部分發展，擬重建48層高商廈；另會提供約26,000平方呎餐飲及零售樓面，兩地盤共提供逾100萬平方呎的商業樓面。然而，多年來一直有不同反對意見，計劃遲遲未有定案。
今時今日，金鐘廊平日不時人來人往，亦是不少白領的穿越通道，前往其他商場或商廈，目前除了有連卡佛旗下品牌LAB Concept銷售美容化妝品及時裝等外，還有約40多間零售及餐飲商戶，大部分為連鎖店進駐。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
