二手買家勇闖「平行時空」 農曆年前追價破頂:提早收爐又如何?

樓市

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雖然疫情肆虐,但仍然有個別區份的新樓,接連錄得疫市破頂的二手成交。其中將軍澳、粉嶺及馬鞍山的新晉屋苑受用家熱烈追捧,不惜以高價入市。

(圖片來源:經一編輯部)

本港爆發第五波疫情,社區傳播鏈未斷,惟二手市場疫市造高價。

中原地產高級分區營業董事伍錦基提及,將軍澳嘉悅1座高層J室,實用面積576平方呎,套兩房間隔,向西南,望海景。

單位早於2020年4月放售,原叫價1,150萬元,曾減價至1,070萬元;至2020年6月再度調升至1,200萬元,終以1,173萬元沽出,較原來加價13萬元,實用呎價20,365元,售價創同類新高,而呎價更屬兩房首破20,000元。

原業主於2015年以766.7萬元購入,持貨七年,賬面獲利406.3萬元。

同區另一新晉屋苑天晉IIIB,亦出現高價成交。

(圖片來源:經一編輯部)

嘉悅天晉齊破頂

單位為1A座高層B室,實用面積949平方呎,四房間隔,原叫價為2,250萬元,終累減「兩球」至2,050萬元易手,但成交價仍創屋苑新高,成交呎價21,602元。

原業主早於2014年11月購入上述單位,作價為1,498.92萬元,持貨約七年,現賬面獲利約551萬元,賬面升幅約37%。

參考屋苑對上一宗同類成交,為2020年8月賣出的1A座中高層B室,面積與上址相同,成交價為1,950萬元。

事實上,新落成物業大多附設發展商一手原裝,家電齊全而且新淨企理,極為吸引用家。粉嶺逸峯,新錄今年首宗成交即創屋苑造價新高。

美聯首席高級營業經理葉劍威表示,粉嶺逸峯5座低層A室,實用面積615平方呎,三房套間隔,單位開則方正,大廳外連露台。

由於區內三房單位供應較少,令大單位有價有市,吸引家庭客以940萬元破頂價追入,實用呎價15,285元,成交價創屋苑紀錄新高。

原業主於2013年以538.3萬元購入上址,持貨八年,賬面獲利401.7萬元,物業升值75%。

雲海實呎逾2.7萬新高

馬鞍山區亦有新樓以新高二手價賣出。美聯物業首席助理聯席董事張栢華表示,馬鞍山雲海香海臺3座中層B室,實用面積980平方呎,屬四房套房另連工人套房間隔、享海景。

原業主起初以2,500萬元不連車位放售,及後獲自用買家洽購,協議後以2,650萬元連一個車位易手,實用呎價27,041元,創區內二手分層單位呎價新高。
2018年原業主以2,236萬元一手購入上址,當時未連車位。

按該屋苑車位現時市值約250萬元計,若以上述成交扣除車位後市值約2,400萬元計,賬面獲利約164萬元或約7%。

本港樓價仍然高企之下,有地產業界人士認為,港人防疫意識極強,故相信在今年農曆新年假期後,樓市有很大機會出現「小陽春」。

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽稱,第五波疫情來勢洶洶,港府收緊多項防疫限聚措施;加上農曆新年假期即將來臨,不少業主及準買家開始暫停睇樓活動,準備過年。

同時有傳美國聯邦儲備局可能提前加息,影響部分投資客的入市意欲。

然而,港人經歷過四波疫情後,防疫意識極強,故相信在今年農曆新年假期後,樓市仍有很大機會出現「小陽春」,一、二手盤成交齊升的局面。

新港人料成樓市新動力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為,為壓止通脹,美國開始減少買債,聯儲局明言2022年中開始加息,可能多達三次。

即使美國2022年真的進入加息週期,香港亦未必跟隨,預期香港將繼續維持於歷史低位的低息環境,實質按揭利率將維持於2厘以下。

隨著疫情穩定,通關有望,預料2022年上半年,香港私人住宅樓價升幅全年約為10%。

他同時估計,2022年上半年香港私人住宅樓價升幅可逾6%,或再度突破歷史新高;預計中原城市領先指數(CCL)則可上望200點;全年料樓價可升10%,CCL約達206.5點。

(圖片來源:經一編輯部)

利嘉閣地產總裁廖偉強亦表示,由於政府表示若疫情受到控制,將視情況最快有望於年初四(2月5日)逐步放寬防疫措施,屆時當食肆晚市堂食及處所重開,相信有望帶動經濟以至樓宇交投活躍程度。

另經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出,疫情放緩後年內仍有機會通關。

事實上,部分內地客及新港人已「偷步」入市,相信未來通關有助「北水」重臨。自內地多個城市實施「限價」、「限購」、「限貸」等措施,資金有機會流入香港樓市。

此外,內地及新港人按揭客戶的佔比有上升的趨勢,料通關後,內地及新港人按揭客戶佔比將共佔逾三成,成為香港樓市的其中一個新動力。

全年樓價及成交量反覆向上,一、二手住宅註冊宗數升5%至10%;樓價亦有望上升3%至5%。

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老牌豪宅價照破頂

本港豪宅,甚至是超豪宅同樣備受熱捧,成交價亦不時出現新高。

世紀21灝天地產董事徐錦鴻稱,位於大埔山塘路龍成堡,一間實用面積2,761平方呎單號屋,連3,014平方呎花園,日前以5,250萬元售出,實用呎價19,015元,為屋苑近三年首宗二手成交。

資料顯示,單位原由非洲國家津巴布韋前總統穆加貝或相關人士,於2008年以4,000萬元購入,至2019年初以3,400萬元售出,當年賬面蝕讓600萬元或15%。

龍成堡獲利逾5成

該名當年購入單位的買家,最新以5,250萬元售出,剛過三年額印期,賬面獲利1,850萬元或54%。

龍成堡僅提供77伙,樓齡約19年,由英皇國際(00163)及名人成龍合資發展,戶型包含獨立屋、半獨立屋、複式及分層單位。

美聯物業行政總裁布少明指,優質豪宅供應有如鳳毛麟角。

一直以來,本港豪宅,甚至是超豪宅一直備受內地買家熱捧,但在疫情打擊下,近年流入本港樓市的內地資金有所減少。

惟值得慶幸的是,近兩年香港樓市單靠本地剛需及「新香港人」的需求,足以令樓市有耀眼表現。

中原地產山頂南區、愉景灣及離島區高級資深營業董事何兆棠估計,二手豪宅分層單位樓價上升5%至10%;二手洋房包括平層大宅、獨立門牌洋房及雙連屋等樓價上升10%;一手樓價則有5%至10%上升空間。

疫情緩和,普遍租金趨向穩定,料2022年租金可升3%至5%,部分本地用家賣樓後轉為租客,內地來港上市公司亦為山頂南區新增客群,洋房租賃看高一線,租金有望上升10%。

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圖片來源:經一編輯部