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    今日樓瘋喪過97 3個理據 樓價冇得跌?

    今日樓瘋喪過97 3個理據 樓價冇得跌?

    Anthony Sir: 你好,我今年50多歲,正準備買層樓給兒子。

     

    然而看見海之戀開售當日,萬人空巷的情況,實在有點心寒。

     

    1997年我都有排隊買灝景灣,幸好買不到,當時場面還記憶猶新,那種亢奮,那種樓價只會升不會跌的信念,實在很相似。

     

    我明白現在與1997年有很多不同的地方,但是這就代表樓價可以永無止境地升上去嗎?你覺得呢?有風險嗎?

     

    讀者梁先生

     

    文:1%Anthony

     

    去年樓市調整,經濟數據、專家評論一面倒唱淡。所有人都覺得香港玩完,樓價將會一直跌下去!

     

    今年樓市亢奮,經濟數據、專家評論一面倒唱好,所有人就覺得香港經濟穩健,樓價將會無止境上升!

     

    其實去年跟今年有何分別呢?氣氛主導而已!

     

    香港金融管理局總裁陳德霖與少數專家,苦口婆心的提出,今年本港樓市的情況與1997年相似,呼籲大家買樓的時候要小心,忠言逆耳,換來大堆理據反駁,大致如下:

     

    (一)現在利息仍然很低 反駁:「1997年時按息逾10厘,現在只有2厘,供款壓力低!」

     

    筆者同意,利息相差很遠,不過要留意的是,香港已進入加息週期。而且,現時的樓價指數已經超越1997年時近60%,部分上車盤更高出超過一倍!即使未完全反映兩者之間的差異,亦已經反映了一半吧!如果借財仔,供樓利息其實與當年無分別。

     

    (二)現在借貸比例很低 反駁:「香港有六成以上業主已供滿層樓,無賣樓壓力。」

     

    筆者同意,現時整體的借貸比例比當年低,然而這就代表業主不會賣樓了嗎? 如果你的單位,現時市值500萬元,像去年一樣,市場傳出很多不利因素,你認為幾年後會跌到300萬元,現在有人出價450萬元,你會賣嗎? 其實只要業主看跌,就有誘因減價賣樓。

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    (三)現在買家很有錢 反駁:「香港人好有錢,內地人仲有錢,購買力無窮無盡。」 有錢,不代表要買。如果樓價升到一個位,已沒有投資價值,例如細價樓升到600萬元,每月租金僅10,000元,回報僅2厘,你還會買嗎?

     

    相比1997年,現在的人有錢多了,供款利息很低,借貸也少,但這不代表樓價可以無止境的上升,升到一個位,租樓原來更化算;又或者升到一個位,業主覺得已經沒有甚麼水位,升勢就會終結,若市場上有甚麼負面消息,調整就會隨之而來。

     

    今天不少前輩說,樓市的亢奮情況似1997年,其實不是說會像當年一樣跌七成,只是告誡大家,不要過份樂觀而已。

     

    可能像去年一樣調整兩成,部分炒過籠的單位調整三成,不是沒可能的,至少去年就發生過。

    作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

    關鍵詞
    經一專欄