代理盲目劈價 樓巿冰河期又到

讀者章先生

問：「買家為甚麼想買樓，現在又不買？」答：「愈劈價、愈不敢買。」別說甚麼剛性需求了，跌市是沒有剛性需求的。
幾年前筆者寫過相關文章，那時候有親人抽新居屋，是青衣的綠悠雅苑，在居屋推出前，市場說社會有很大的剛性需求。
到揀樓的時候，樓價下跌，剛性需求忽然消失，超過一半中籤者甩底，惟筆者親人最後也能順利買到樓，現在其居屋價格已升值逾倍了。

買樓想物業升值

每個人買樓都想自己的物業升值。那怕是自己住，見到物業跌價會很難受。除非閣下是資深投資者，心理質素夠強大；否則一定會很難受。
地產經紀幫買家劈到價，以為這樣就可以促成交易？太天真了。這只會在正常市況、甚至升市的時候發生。
代理不斷向媒體發放負面消息，筆者問過一些相熟的代理高層，為甚麼要這麼選擇性報料？他們說，希望業主看到會怕、會劈價，這樣就更易促成交易。
然而，事實證明是錯的，而跌市剛好相反。
讀者試試換位思考，如果闊下是買家，預期樓價繼續下跌，遲買會更便宜，為甚麼現在去買呢？自住可以租樓或等上公屋，買甚麼樓？有錢不如去旅行。

問：「賣家為甚麼賣了樓之後又不買？」答：「如果買樓會蝕錢，為甚麼還要買？」
首先是信心問題。有認識一些朋友，1997年時輸得很慘，從此不敢買樓嗎？跌了幾十年，上一代已蝕到入骨，見過鬼，還不怕黑？
現在代理盲目劈價，開價離譜，甚至要業主蝕賣，業主還有信心買嗎？
其次，是實際問題：蝕了錢，哪有本錢？
近年「林鄭Plan」、「波叔Plan」，很多人買樓「上車」也用高成數按揭，只付了一成至兩成首期。
地產經紀盲目劈價，劈到業主要蝕一成至兩成，換句話說，賣樓後，首期都沒有了，怎麼幫你買？只有幫業主賺到錢，他才會感激你。

隨業主賣不到樓，失去信心，隨時新樓不斷消耗首置人名，很快新樓市場都面臨死局。
小業主心理質素夠，大不了先封盤收租；但代理呢？沒有二手、一手盤，難道靠租盤可以養起幾萬個代理嗎？
可以預期，未來代理行業將會進入冰河時期，但讀者也不用絕望，只要不再盲目劈價、不再盲目報負面消息唱淡，本港樓巿還有生機。