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    供應唔夠樓價焗升 3個方法解決晒

    Anthony Sir :

    你好!最近我和太太睇樓,覺得樓價實在太癲,想等一等。然而,代理就跟我們說:「重出招?邊有得出?炒家殺晒。投資收租的都殺埋,重殺乜?唔通殺埋用家?無招可出啦。」

    是這樣嗎?真的沒有其他「辣招」可以出嗎?

    讀者Michael Lee

    代理想你買樓,當然這樣說。

    事實上,樓價個個星期創新高,政府不會不出手,問題只是幾時、用甚麼方法?筆者有些建議,大家交流、交流。

    建議一:優化SSD鼓勵業主放盤

    政府於2010年底推出額外印花稅(SSD),原意是打擊短線炒賣,誰知實行之後令二手市場的放盤急速減少,市場冷卻一段時間後,樓價反而升得更癲。

    然而,七年特首都換兩個,稍有智慧的政府官員,都應該知道SSD的缺點。撤招?不可以。又怕給市場錯誤訊息,更怕被政客口誅筆伐,最好方法是優化。

    筆者建議凡買入單位未夠三年的業主,出售手上的住宅物業,若兩年內不買入任何住宅物業,可免一半SSD;三年內不買任何住宅物業,可免全數SSD。

    建議二:優化15%印花稅

    去年底推出的辣招,原意是打擊投資收租,誰知實行之後出現兩個惡果:

    (一)持有多個物業的業主唔放盤,因為賣咗買唔番;

    (二)買樓收租的投資者減少,租盤減少,令租金急升,買唔起樓的小市民想搵個地方租住先都唔得,可謂史上最差「辣招」。

    筆者建議凡出售兩個住宅單位,可以換取一個quota, 免15%印花稅買入第二套房。相信會有不少業主換樓,例如賣出兩個300萬元的細價樓,買入一個600萬元以上甚至逾1,000萬元的中價樓,因為咁做先至抵。如是者細價樓將會供應大增,樓價自然會調整。

    建議三:劃一按揭成數重啟換樓鏈

    近日沙田區二線屋苑河畔花園又創新高,呎價直逼18,000元,較港島區上車盤的呎價還要貴,點解?因為質素高嗎?因為位置好嗎?讀者心裡明白,純粹是政策扭曲,全城狂追細價樓的結果。

    所謂細價、中價這個標準從何而來?

    就是政府的所謂收緊按揭政策,400萬元以下才有機會可以借九成按揭;600萬元以下才可以借八成,故買家都搶400萬及600萬元以下物業,令買唔起樓的小市民更買唔起樓,想換樓的因為樓價愈貴,按揭成數愈低,賣咗樓都未必夠首期換樓,何苦呢?

    筆者建議2,000萬元以下的物業,劃一最高可以借八成按揭;若想借九成的話,必須是從未買過住宅物業的市民,類似北京現時推出的認購又認貸。這樣就沒有了所謂400萬、600萬元的死線。相信買家亦不會跟現在一樣,盲搶細價樓,上車盤自然要跌。

    招數很多,政府主要是阻嚇;筆者建議的是鼓勵。

    政府與投資者,沒有必要做到對立、對抗,最重要是想辦法令他們將手上物業放出來,有出無入、多出少入,效果慢慢就會浮現。

    作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。