借私貸造定存享逾3厘息差 窒礙按揭

借私貸造定存享逾3厘息差 適時還款免窒礙按揭|子非魚

樓市

廣告

上期本欄提到,由於現時按揭貸款和定期存款有息差,業主可透過重按或轉按物業套取資金,再敘造定期儲蓄收息。市面上亦有一些標榜低息的私人貸款(P loan),實際年利率在2厘以下,貸款後再造定存,賺取的息差更高。

不過,現時樓價接連調整,遇上心水靚價盤卻借了私貸,有機會影響按揭申請,錯過平價入市時機。

私人貸款屬非擔保貸款,還款年期短,一般由12至60個月不等,早前有中小型銀行提供實際年利率低至1.335厘稅貸,再申請年利率4至5厘一年期銀行定期存款,賺取高達3.67厘息差。

要留意的是,上述私貸個案每月還款金額約84,000元,總利息開支約7,200元。

如果將私人貸款用作定期儲蓄,就會鎖死資金,貸款人要額外預備每個月約90,000元現金流,才足以應付每月私貸還款額,直至一年後定期存款到期,連本帶利取回。

惟目前業主劈價賣樓,令有意「上車」或換樓的人多了揀平貨機會,惟非首置人士申請按揭,須通過每月供款與入息比率(DTI)及壓力測試。

一旦借了私貸,每月還款數額巨大,除非入息超高;否則難以通過壓測,令按揭申請觸礁。

借私貸造定存享逾3厘息差 窒礙按揭
(圖片來源:新傳媒資料室)

或被質疑以貸款付首期

當然,市面上部分銀行接受還款期數剩餘三期以內的私貸,會將申請人每月還款額剔除出壓力測試及DTI,按揭貸款人可以嘗試向不同銀行申請,並計好時間drawdown。

承造按揭的銀行查詢環聯(TU)信貸紀錄,按揭申請人是否有借私貸就一目了解,難以隱瞞。

即使申請人沒有借私貸,只是授權銀行查詢其個人信貸報告,都會留低紀錄,甚至導致信貸評級扣分,但會隨時間回升,而且只要申請人本身評分不太差,對按揭就影響不大。

另一方面,申請高成數按揭和私貸不宜在短時間內同時進行,因為在申請按揭前六個月內獲批的私貸,有機會被視為用於支付物業的首期,違反金管局指引。

即使按揭申請人能夠證明有足夠的資金去支付首期,銀行亦會懷疑該筆資金的來源而反覆追問,有機會耽誤業主的按揭申請。

提早還私貸利息倍增

一旦銀行批核員檢視所有資料後,申請人的壓力測試不過關,部分銀行只能提供conditional offer,需要按揭申請人先清還私貸,銀行才會放款,那申請人就要考慮是否提早還款。

提早還私貸,除了需要支付貸款餘額的利息外,還要支付額外的罰息,而且要整筆貸款去計算百分比。

再以上文銀行私貸為例子,借私貸100萬元一年,還了八個月,最後四期因申請按揭而提早還款;加上額外罰息,變相令全期利息大增。

最後提醒私貸貸款人,因還款後需時約一個月,TU才會反映最新的債務狀況,而銀行則需要貸款人自行呈交找數的證明。

因此,按揭申請人要謹記保留有關清還私貸的單據;否則可能會延誤申請。

延伸閱讀:IVE連登仔獨闖英國燒錢 搵工「超無力」轉行藍領:日日比人當狗咁Order

延伸閱讀:移民前100小時港爸臨陣退縮 公開老婆「公主病」4宗罪:佢真係適合移民咩?

立即加入經一Patreon獨家賺錢貼士

限時尊享85折! 全年訂閱慳更多

全新訂閱計劃內容將全面升級! 每日更新針對市場變化的投資分析,即使大熊市都搵到贏錢方法!經一亦定期專訪不同投資猛人為你指點迷津,深入淺出拆解脈絡。


現成為經一Patreon會員限時尊享85折!訂閱後能閱覽名家專欄及專題報道,更可參與會員Live Chat。

常見問題

太古城上月最新放盤叫價是多少?

太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看

九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低?

九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看

圖片來源:新傳媒資料室