元朗樓市非盲目看淡 村屋供應潛在隱憂︳專欄

讀者卓小姐

筆者先在此澄清，自己並非一味盲目看淡元朗樓市。
事實上，元朗、屯門、大埔及北區存在著一個市區極少出現的共同情況。
讀者有否留意到，菲籍外傭非常喜歡前往元朗及屯門一帶租樓，用作週末的聚會及開派對地方嗎？
外傭在假日都需要尋找地方聚腳，而香港冬天天氣寒冷，他們不可能經常在天橋底下搭建帳篷唱歌跳舞。參考媒體於2025年2月12日更新的新聞報道，在丹桂村（即洪水橋附近），便有菲籍外傭合租了一間村屋，僅以850元租用一個細單位，供大家聚會吃東西。
誠然，村屋的內部結構是非常容易改動的，而九龍市區則極少有村屋供應。

即使在荃灣或黃大仙一帶仍剩下少量村屋，不過位置普遍偏遠，可能要前往芙蓉山或白田壩村那邊，遠離荃灣市中心，因此不作深入討論。
反觀在屯門青山公路沿線，或者筆者認識一些在屯門醫院上班的朋友，他們都會選擇租住附近的村屋。
村屋的底層物業非常容易進行改建，因為大門口可以無限改動，只要不怕水浸，基本上最容易用作劏房。至於村屋的高層單位雖然需要徒步走樓梯，但其改建限制亦相對寬鬆，能夠創造出極大的實用空間。
正是因為這個獨特因素，導致大埔、元朗及屯門的整體樓市供應可以在短時間內突然飆升，令當地的樓價較難像市區般持續高飛。這種潛在的供應彈性，在市區基本上是不可能發生的。

大埔區同樣以村屋聞名。筆者認識的大埔區地產經紀，平日處理村屋的成交宗數，甚至較私人屋苑還要多。
畢竟大埔區內包含不少公營房屋及村屋，私樓物業則主要集中在翠屏花園及大埔中心之類。在這種市場結構下，便導致北區、元朗、屯門及天水圍的走勢與市區樓出現明顯分化。

內地買家傾向進駐市區

另一個關鍵因素，在於現時全港有接近兩成的樓宇買賣市場，是由內地買家參與。
然而，內地買家在具備經濟能力後，其實較少會選擇在鄰近深圳的邊境地區置業。他們的置業邏輯非常直接：要麼就不來港買樓，要麼就會選擇直接搬出九龍市區居住。
無可否認，目前確實有部分內地人在屯門區內租樓居住，但觀察發現，只要他們在香港獲得穩定的工作後，不少人已陸續搬往九龍區。

因此，率先租住元朗、屯門或天水圍，對內地買家而言往往只是暫時性的計策與中轉站，難以對當地的二手私樓樓價，構成長遠且穩固的剛性追捧。