內地重招救樓市

你好！聽聞內地有新的政策支持樓市發展，過往都推過很多政策，都沒有甚麼用，你看今次有用嗎？另外，內地也很重視刺激消費，但效果甚差，跟樓市長期低迷有關嗎？

讀者屈小姐

過去數年內地樓市陷入長期下行螺旋，家庭資產縮水直接導致消費信心一沉不起。
由於內地家庭大部分財富均沉澱於房地產，樓市轉弱，演變成全民負債與消費冰封的惡性循環，各項刺激內需措施收效有限。
相反，當房產市場企穩回升，市民財富效應重啟，實體經濟與內需消費方能重回正軌。
於8月28日，中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國自然資源部、國家金融監督管理總局、中國人民銀行及中國證券監督管理委員會等五大部門，幾乎同步推出了八份政策文件。

此舉並非小修小補，而是對沿用逾30年的高負債、高周轉及預售制舊模式進行徹底重構。
政策從制度層面切斷舊模式的風險源頭，同時全面釋放需求端的購買力。

3大變革切斷風險

第一，銷售制度進行深度改革，全力推行現房銷售。
新出讓土地及尚未取得工程規劃許可的項目將優先實行現房銷售，已取得許可的存量項目亦獲鼓勵轉為現房售賣。
預售門檻顯著提升，單體建築必須完成主體結構封頂方可進行預售。
資金監管亦全面升級，首付款與按揭貸款須全數進入監管賬戶，直致項目竣工驗收及配套齊全後方可解管。
更關鍵的是貫徹能拿房再還貸原則，現房項目於銷售備案後方可獲發放貸款，預售項目則須於竣工備案後方發放按揭，有效遏止開發商盲目開工與過量推盤。

第二，個人住房貸款最長期限，由30年大幅延長至40年。
以100萬元人民幣貸款、年利率3厘、等額本息計算，40年期相比30年期每月供款額可減少約635元人民幣，降幅達15%。
債務支出佔收入比例上限亦適當提高，月供壓力顯著下降，大幅降低剛需及改善家庭的購房門檻。

財富重啟內需回暖

第三，全面推行二手房帶押過戶便利安排。
政策明確支持二手房帶押過戶，賣方毋須先籌集資金結清原按揭貸款，即可完成過戶與新貸款銜接，顯著降低置換交易成本與資金壓力。
同時開放轉按空間，讓市民與銀行具備協商條款的餘地，進一步減輕居民財務負擔。

樓市信心一旦企穩，房價下跌的惡性螺旋便會被打破。隨著過剩供應受到控制及購買力釋放，內地房價在經歷過度修正後，具備合理的回升空間。
市民的財富效應將重新啟動，房產重新成為家庭資產的壓艙石，進一步帶動餐飲、零售及服務業等內需消費重回正軌。