內部轉讓回復首置 減少稅務開支注意事項

內部轉讓回復首置 減少稅務開支注意事項|陳永鍵

樓市

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香港樓價經歷一整年回調,利率升完一年後亦漸趨穩定,市場上多了人希望趁低入市撈貨,自然亦多人查詢關於聯名轉單名,回復首置身分的方法。早前筆者提過聯名轉單名後,擁有全權的單名業主,假如原來持有物業已三年,即使轉名後三年內再轉售物業,是毋須繳交額外印花稅(SSD)的,想不到市場又有例子可以作進一步說明,今期齃者會詳說轉名的注意事項。

早前市場錄得一宗天水圍嘉湖山莊兩房低層單位,以350萬元超低價成交個案,平均呎價僅7,900多元。

原業主在2021年6月以536萬元買入單位,賬面看來,單位在一年半時間貶值了186萬元,即35%,自然令人驚訝。

事實上,個案屬於內部轉讓,丈夫將物業轉讓予太太,而物業成交價低於市價,在於可以減少稅務支出。

內部轉讓回復首置 減少稅務開支注意事項
(圖片來源:iStock)

成交價可較市價低15%

在現行法例下,近親轉讓業權,雖然受讓人本身持有其他單位,亦毋須繳交額外印花稅,但卻要繳付從價印花稅(AVD)。

而成交價愈低,稅務支出自然愈少,一般來說,成交價較市價低15%是沒有問題的。

而上述個案中,該屋苑兩房戶目前市價大約

450萬元,轉讓要交3%稅率,即約13萬元;惟作價350萬元的話,太太需繳付約78,000元,慳約50,000元稅款。

今次個案中,由於非由聯名轉單名,所以新業主在三年內轉售單位的話,仍需要繳交額外印花稅。

有客人問筆者,既然是內部轉讓,能否將物業以「送」的方式贈予家人,變相成交價為零元或象徵式費用,以降低稅務支出?筆者回答是不可行的。

即使成交作價是零元,稅務局會根據律師樓或局方的估價,作為徵稅依據。

故就算是「免費」將業權送予家屬,受讓人亦無法藉此避免交稅。

而近親轉讓又可否再造按揭呢?如果是單名轉單名的話,是不可以申請轉按或套現的。

受讓人重造按揭 須通過壓測

不過,如果本身是由聯名情況下轉為單名,受讓人是可以重造按揭,從而轉按或加按套現。

值得留意的是,受讓人如果希望重造按揭,是需要通過壓力測試,所以如果有意透過轉單名後再造按揭的話,就要留意入息是否足夠了。

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圖片來源:iStock