不想冒險 產出月入32,000元

本人今年43歲，大學時成績不俗獲得獎學金；加上兼職打工，用儲蓄得來的錢買了一間九龍區居屋，現價500萬元已供斷。本人畢業時，父、母親沒收入，所有經濟由本人負擔。到近年本人見銀紙貶值，所以再買了一層兩房私樓收租，買入價400萬元，現價也是400萬元，欠銀行200萬元。每月收租11,000元，還銀行貸款加管理費8,000元，所以可產出淨現金流2,000元。
之前本人被公司裁走，後來做兼職，月入20,000元。現有現金30萬元、股票基金120萬元及強積金（MPF）90萬元。老公月入29,000元，由於不善理财，所以基本上無儲錢，幸而亦無負債。我們已經買了人壽、醫療、危疾、意外等保險。

兒子已讀中學，有津貼，幸好成績不錯，不用補習，學費支出不高。每月家庭加個人開支約30,000元，父母需要照顧，家庭每月儲蓄不多，請問應該如何為本人退休作部署？

一個怕冒險的人上

明白讀者背負的生活費很多，不想冒險。然而閣下懂一邊工作；一邊轉換方法去解難找答案。
可是擔心愈多，一味打工過活，縱使成績優異如讀者在大學時拿到獎學金，夠交首期買樓，到達中年時，仍須面對仔女及父母在財務上夾擊。所以應早一步準備，免墜中年危機。
先講造槓桿並非冒險，因為計算得宜的槓桿、能令閣下產出正現金流的槓桿，很值得去學習。

將物業間套房一開四

舉例筆者利用分間房收租，樓價低成本低，可以低成數上會，投入200萬元，月供按揭8,000元；每月收租22,000元，每月正現金流為14,000元（22,000元-8,000元）。

現金流產出效率8.4%，而且之後按揭利息減少，供樓欠款更少了。香港的套房需求很大，每間月租5,500元，「一開四」已月收22,000元。
當然，有些人不做套房，那用直債加債基的組合，敘造槓桿已令年回報在12厘左右，當中直債年派息8.6厘不難；債基更是在槓桿後，融資成本介乎4%至5%水平，仍可獲13厘年回報。
以上平均11厘回報的組合，直債更是到期保本產品，投入100萬元，月收9,000餘元；200萬元投入，即是月收18,000元。
讀者若將其中一間樓賣走，回籠400萬元。假設投資200萬元做套房，另200萬元買直債＋債基組合，已可每月收息32,000元（14,000元＋18,000元）。

月月有30,000元收入，便成功脫離打工仔生活，並有時間upgrade自己。
400萬元錢不是一下子投資，債可慢慢由細額買到大；而自己物業，就當間不成房，都有不錯租值。