月入$62,000劏房小夫妻 為上車凶宅都不怕 | 置業個案 | 樓市入門
諗Sir :
本人33歲，月入32,000元，銀行合約員工，有機會轉長工，無物業。
太太30歳，月入30,000元，同屬合約員工，每年續約不穩定，無物業。
夫婦二人為了上車，刻苦儲錢，不搞婚禮減低開銷，現時只租住劏房，月租5,500元。
現有手頭資金60萬元，每月儲蓄約44,500元
近期睇過大角咀單幢200平方呎單位，338萬元；另屯門三寶200平方呎單位，390萬元；還有地産介紹屯門單幢凶宅同層單位，350平方呎，400萬元。
我們心儀350平方呎那個單位，不介意與凶宅同層，但怕按揭出現問題；次選為大角咀。
請問諗Sir，以我們手上60萬元資金，應該在這時候置業嗎？還是應儲更多錢才研究上車方案？
亦有想過等轉銀行長工後，有按揭優惠才上車；但樓市升勢急，怕得不償失。
還有諗Sir怎麼看大角咀單位及屯門凶宅同層單位？樓齡一樣30多年，兩房、高層。
地產聲稱，如果銀行估到價，凶宅同層都可按九成，惟上網自動估價估不到，會否有問題？
一對小fans上
不應貪平去買凶宅同層
讀者不應貪平去買凶宅同層，就算銀行估到價可上會，但層樓再賣的難度亦高，原因是下手買家亦會有顧累， 變相令此項投資的流通性降低，犯下投資大忌。
誠如不少工廈劏房，講到每個單位好似好抵，98萬元一個又有租金保證云云，惟二手市場不流通下，萬一要錢，想搵人接貨難度好高。
香港賣樓只消簽了臨約，經紀佣金大致穩陣，就當買家發現上唔到會，都好難將責任推到經紀身上。
建議細樓都應照上
筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案，買家竟然落銀行口頭問間樓上會有無問題，然後單憑銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。
要知銀行一日未出offer letter，一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter，筆者亦只敢說係九成肯定，銀行臨尾「放客飛機」都可以。
由於讀者夫妻兩人都未有樓，九成上會加低稅王牌仍在手，筆者建議細一點的樓都應照上。
可選荃灣單幢洋樓
讀者夫婦借貸力為800萬元（62,000/10,000× 50%×2.59*），在旺市動用借貸力一半為安全線，400萬元的樓為合適target 。
明白讀者因為只獲合約工，所以九成會上不到，頂多只可八成。不過讀者夫婦都是30出頭，搵份長工應該不難吧。
加上月儲40,000多元，一年後現金水平應可達100萬元附近，到時可睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓，都有400至450萬元選擇。
問銀行借人工100倍
雖未知讀者睇中的200幾呎大角咀樓係咩開則，不過於近深水埗區買一房、STUDIO或200呎單位一般不建議，因為會同劏房成直接競爭者。
劏房業主在市差時，減到收2,000元一間一個月，都還可以有近10,000元收，夠供樓可以守。
但如讀者真金白銀用300至400萬買間蚊型單位來自住或收租，當劏房大減租值，你的單位租值自然被拖低。
如讀者轉到長工，做滿半年後應可以1厘息問銀行借到人工100倍的，如屬獅子銀行更可十成上會，更不用計甚麼50%借貸比率，銀行員工好應利用。
當年筆者都是先付10%首期，十成上會後原本首期可退返出來。
要留足夠現金
至於其他銀行一般有九成低息，唔好處係一旦被炒即call loan，因此用staff plan都要留足夠現金。
補充一下，不少凶宅在網上可估到價，但當去銀行要求一份正式估價報告時，就會「即時現形」，未能估價。
好似讀者所講單位，連網上估價這關都過唔到，實在對此單位不要抱僥倖之心。
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