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聯儲局加息0.75厘如何自保?詳述H按、P按及定息按揭各自利弊|陳永鍵

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聯儲局一如預期加息0.75厘,聯邦基金利率目標區間上調至介乎1.5厘至1.75厘,為1994年後最大加息幅度。隨著美國入加息週期,港元不斷流出,息口未來走勢向上,面對加息週期,應如何選擇按揭計劃?現時承造銀行按揭不外乎三類選擇,包括H按、P按及定息按揭計劃,到底哪一種最著數?

按揭方式一:H按

H按是近年以來絕大部分買家的必然選擇,原因在於息率是三者之中最低。

H按是指,跟隨本港銀行同業拆息得出的利率,屬浮動息率,意味著供款會隨利率調升。

不過H按同時具有封頂利率,利率為2.5厘,故即使環球整體利率出現急劇波動,選擇H按的用家,亦能透過封頂利率「自保」,不會突然間因為利率波動而面對龐大供款壓力。

此外,H按主要看銀行同業拆息走勢,受美國加息影響較間接。

另一方面,H按除了擁極低利率優勢外,還可以賺取銀行及按揭轉介公司現金回贈,最高可達貸款額1.9%。

以貸款600萬元為例,可賺取11.4萬元現金回贈。不過,由於現金回贈超過1%,而申請人又在「借盡」情況下做按揭,就需要扣減回贈。

如申請人最盡可以借九成做按揭,惟最後貸款只是八成上下,就不會被扣減。

除了現金回贈之外,H按還可獲銀行提供高息Mortgage Link戶口,最多可對沖一半供樓利息支出。

假如樓價上升,業主還可以每兩年用轉按方式套現,再賺現金回贈且財務運用上更自由,以上按揭優惠,都是H按大行其道的理由。

加息週期如何自保 分析3大按揭利弊
(圖片來源:[email protected]

按揭方式二:P按

第二個常見的按揭方案就是P按,即最優惠利率,整體來說目前銀行有兩個最優惠利率水平,分別稱為大P及細P。

P會跟隨美國息率浮動,因此受美國加息影響較直接,利率計法是最優惠利率減某厘。

不過,所謂最優惠利率才「最低」的利率,如H按利率為1.3厘上下,但一般P按利率卻為2.5厘上下,可以息率相差甚遠。

而P按同樣具H按的按揭優惠,如現金回贈及高息Mortgage Link戶口,一般P按主要是購買如居屋或綠置居等資助房屋買家使用,因為政府規定,買家「上車」時只能選擇P按,不可以選擇H按。

按揭方式三:定息按揭

第三個按揭方式是定息按揭,是按揭方法中最少人使用的。

主要原因在於選擇定息按揭,無法獲得銀行及按揭轉介公司提供的現金回贈,亦不會有可用作對沖利息支出的高息Mortgage Link戶口。

利率方面亦是三者之中平手或最高的選擇,定息按揭可揀10年,15年及20年期,故按揭利率為2.45厘、2.6厘及2.75厘,並無太大著數,因此一直較乏人問津。

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