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香港最快本週加息 陳茂波:樓市下行風險不能忽視 | 財政司司長 | 香港樓市2018

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【加息】財政司司長陳茂波早前出席貿發局於越南的推廣活動時表示,香港9月隨美國加息的機會非常高。昨日於網誌再次重申相同觀點,並指出這將會是自2006年來的首次上調最優惠利率(P)。過去逾十年的超低息環境快將結束,加上未來多個不利的不確定因素,勸喻市民宜做好風險管理。

撰文:SmartED編輯部 |圖片:新傳媒資料庫|整理:麗爾

市場預期會宣佈再次加息

陳茂波在網誌上指,美國聯儲局今星期將召開議息會議,市場預期會宣佈再次加息,將會是美國自2015年底以來第8次。

觀乎過去幾個月本港息口的走勢,本港銀行隨之而上調最優惠利率的機會極高,將會是自2006年來首次上調最優惠利率,港銀調升P與否原則上是銀行商業決定。

滙豐至今未對9月會否加息明確表態,渣打香港區行政總裁禤惠儀表示本月底香港銀行有機會加息,東亞(023)估計本港加息機會率高達8成,儲蓄及P對稱各加0.25厘的可能性較高。

資料顯示,若單從利益角度看,佔活期存款(往來及儲蓄存款)市場比率最多的兩大銀行集團:滙豐、恒生(011)及中銀香港(2388),並沒有趕著要加息,但要顧及政治形勢及外在環境,9月份會否加息已不再純屬商業決定。

現時滙豐、恒生及中銀香港的P是5厘,渣打及其他銀行則為5.25厘。

未來樓市下行風險不能忽視

另外,陳茂波亦有提到中美貿易戰正在升溫,加上種種不確定性及風險,還有疊加的可能。香港作為細小和全面開放的經濟體,可能受到的衝擊和影響,不能掉以輕心。

他指出,目前樓價已大幅超出市民的負擔能力。根據一些市場數字,樓市過去數星期有冷卻跡象,樓價和成交量均下跌。而在供應方面,未來三至四年潛在一手住宅供應仍維持約為93,000伙的高水平,包括約19,000個可以隨時出售或預算的單位。

未來五年的落成量平均每年約21,000個,較過去五年增加約五成。加上政府稍後推出的一手樓空置稅措施,促使新落成的單位更有效地送到市場上,未來樓市下行的風險不能忽視。

最近發展商推盤態度積極,加上新盤開價吸引及不同靈活的付款辦法,令二手樓市持續低迷。中原地產十大屋苑本於剛過去周末錄得3宗成交,3宗成交均集中在新界區,港島區及九龍區7大屋均未錄得成交。

近日分別在將軍澳和新界西都有多個大型新新盤推售,屯門新盤起步呎價更不足1萬元。搶去不少購買力及焦點,令二手睇樓量及成交量持續疲弱。

中美貿易戰及加息陰霾趕絕市場上的投資客,現由用家主導市場,中小型單位具剛性需求支持。
天水圍嘉湖山莊9月暫錄得13宗成交,平均實用呎價10,755元。新近有更錄得成交呎價低於1萬元。

美湖居6座低層B室,3房連套房間隔,實用面積623方呎,近日以610萬元沽出,呎價9,791元。原業主2013年6月以350萬元買入單位,持貨5年,賬面獲利260萬元,升值74%。

沙田中心本月暫錄約2宗成交,其中一單為廣寧大廈低層A室,2房間隔,向東南望內園景,實用面積288方呎。放盤近半年,睇樓3次後拆槌成交,成交價528萬元,呎價18,333元,低市價一成。

今年7月,屋苑同面積的海寧大廈高層A室以590萬元成交,呎價20,486元
原業主2011年2月以215.6萬元購入物業,是次轉售賬面獲利312.4萬元,升值逾1.4倍。

買家需求自近2年來首次下跌

根據RICS最新發表的香港住宅市場調查報告指出,香港住宅市場價格預期未來3個月將會下跌,是自近2年以來首次下跌。

受訪者反映市場關注中美貿易的緊張關係、預期利率上升和過高的樓價窒礙住宅價格上揚,買家需求更是自近2年來首次下跌。

皇家特許測量師學會﹙「Royal Institution of Chartered Surveyors」或簡稱「RICS」﹚每月發表的香港住宅市場調查報告收集了住宅市場專家的意見,提供住宅銷售和租賃市場具有價值的前瞻性情緒指數。

受訪者於最新報告指出住宅升幅於8月有顯著減慢,數據反映投資和租賃買家咨詢按月下跌。超過五分之一的受訪者反映新買家咨詢減少,以香港和九龍區尤其嚴重。百分之18的受訪者反映來自內地買家的咨詢同樣地減少。

再者,中美貿易戰的影響、高樓價和預期高息環境為買家增添壓力。百分之10的受訪者指出獲取信貸情況於8月更為嚴謹,亦預期由於美國聯儲局將會繼續上調息口,此情況於未來3個月將會持續。同時,租金預期於未來3-12個月將會上升,即使升幅較之前預期輕微。

報告作者RICS亞太區高級經濟師Sean Ellison 表示︰「8月份住宅市場情緒指數有明顯回落的轉變,鑑於現時市場上出現多項因素而非單一因素包括貿易戰、較高借貸成本、高估值,結果反映出這個現象或會持續一段時間。」

香港整體住宅價格預期未來12個月將會下跌0.2%,香港區價格預期來年會跌0.9%,新界區將會下跌0.3%,而九龍區則會上升0.5%。

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