壓力測試都過唔到可以點買樓？｜1% Anthony
撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash、iStock
身邊很多朋友都遇到這個問題，首期是有的，但收入不足以通過壓力測試，於是申請不到按揭，就買不到樓了。有人或會問，為何收入不足也會有首期呢？其實原因有好多，例如投資炒股賺了一筆，又有父幹、母幹代繳首期等。
目前本港有「林鄭plan」，800萬元以下物業，可以敘造九成按揭，只要有幾十萬元就已經夠首期了，不難吧！問題是如何借到九成按揭呢？即使只是買一個500萬元上車盤，要有月入40,000元才能過關，還要固定收入，談何容易呢？
然而作為投資者，筆者相信，方法總比問題多。筆者提供有兩個方向：提高收入；減低無款。首先，須提高收入。很簡單，一個人月入逾20,000元，無法通過壓力測試；若兩個人月入40,000元，就過關了。
與親友聯名買樓
如何合力呢？當你告訴銀行經理，收入無法通過壓力測試時，對方第一時間就會建議：「搵個擔保人啦！」這是最簡單的方法，只要找一個有貸款能力的親友，幫忙做擔保人就可以。
可能你會說：「雖然是親人，但無端端要人做擔保，不好意思！」可考慮買樓時加入對方個名，亦即是聯名買樓，這是最常見的做法。筆者初初出道的時候，無論是首期及收入均不足夠，經常就跟親友合資。首選當然是家人；其次是一些關係良好、值得信賴的親友。
當然，當中有很多細節需要留意，例如互相的信任固然重要，白紙黑字的協議也是必要的。市場上還有多種合資的方法，莫說新手，很多專業投資者都有用，因為他們已經買樓，沒有人名再買，同樣是以合情、合理、合法方式買樓。
再講減少供款。所謂未能通過到壓力測試，講到底都是收入與供樓之間的比例。如果收入已經增無可增，減少供款也一樣可以過關。如何減少供款呢？多付首期就不用說了，閣下可以揀lump sum比較細的物業，過去十年在「辣招」的刺激下，細價樓大幅跑贏大市，就是這個原因。
又例如在揀樓的時候，必須要知道按揭的玩法，例如盡量拉長年期到30年，令每個月的供款減少。所以樓齡太高、缺陷較多難借到按揭的物業，就算平宜都未必值得追。
還有很多很多方法，例如筆者的團隊，除了買香港樓外，也有買內地樓，月供幾千元，月入10,000元買得到，一樣可以賺錢。又例如工廈活化、舊樓重建項目，筆者和團隊是以商業貸款、發展商的模式供貸，並非屬於按揭，毋須以個人入息計算，回報可能更勝自己買樓投資。單就今年筆者和團隊就已經成功收購四幢舊樓了，筆者相信方法總比問題多。
