夫婦換3房單位 如何重新部署資產

你好！本人今年36歲，月入48,000元；先生41歲，月入45,000元，有一個三歲小朋友。本人名下有一個兩房自住物業，位於大埔區，銀行估價600萬元，尚欠340萬元貸款，月供15,000元，夫婦現金+股票約110萬元。現想改善生活空間，因此有以下想法：（一）賣樓換三房屋苑式管理村屋，約750萬元：按現時樓市淡靜，可能要低於估值約580萬元才能售出現有物業；同時，曾問過銀行，村屋只能按八成，所以必須放賣手上物業套現，才能購買及通過壓測。（二）將現有兩房單位出租，每月收約13,000元；另以高成數購買約750萬至800萬元細三房的大埔區內（如白石角一帶）樓齡較新的樓宇。還望閣下可以賜教。

讀者戴太

讀者想換大一點的三房單位，村屋方面，筆者確實不太建議。因為村屋流通性低，一旦日後放賣，一般賣得走叫價都不高。再說買樓，先以白石角為目標講按揭。夫婦月入共93,000元。在2.5*的方程式中，金管局規定供款與入息比率（DTI）為50%，故讀者借貸力約1,160萬元（93,000÷10,000×50%x2.5）。

白石角的三房，其實900萬元以下，樓齡舊一點的也有交易。倘若有130萬至140萬元現金在手，應夠支付首期加雜費。
關鍵點在於，太太已經有一個（兩房）物業在大埔區，如情況不變，用先生單名買白石角三房，會遇上擔保人（即是太太）已有物業者再去擔保先生，整套借貸力要打折的問題。

3方案增購買力

正因如此，筆者有另外的方案。
方案一：賣大埔樓。可有260萬元回籠，現金則增至370萬元；再加上借貸力1,160萬元，所有樓都沽完後，買三房單位沒有大問題。
方案二：利用近日放寬按揭政策，將大埔樓結欠降至估價六成。即補多十餘萬元，令結欠剩360萬元，就可以將大埔樓轉出租用途。
而一旦轉出租，租金收入的七成，就可當作核實收入。令先生的借貸力增近730萬元。而只要首期夠200萬元，即可以保持大埔樓出租，再買一間900萬元的白石角三房。
方案三：不賣大埔樓，將大埔加按到七成，不用香港按揭證券有限公司二按。在這情況下，可按到80萬元（600萬元x70%-340萬元），令現金水平提升至近200萬元。

而大埔樓仍然是太太名，單靠先生的借貸力也有570萬元，這樣也買到700多萬元的樓。
不過，若先生可找到除了太太之外的擔保人（留意並非人人可以擔保、不同銀行規定有些少分別），其實也可買到900多萬元樓，達到三房入門；又或者先生有兼職收入，令其收入逾40,000元，他立即可直買900多萬元三房物業。