新居屋揀樓 申請按揭要快手｜地產專題

今期居屋推出五個全新屋苑，合共提供超過7,100個單位，包括啟德啟盈苑、觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑，以市價七折出售，售價約143萬至467萬元。另連同300間撻訂重售單位及400伙租置計劃收回單位。

房委會早前共收到約10.6萬份申請表，其中白表約78,000份和綠表約28,000份，超額認購約14倍。公屋聯會總幹事招國偉認為，雖然申請宗數較過去為低，但可供出售單位的數目，包括新居屋、重售單位及租置回收單位，共約7,900個，超額倍數適中，無疑增加了申請者成功選購資助房屋單位，達至置業的機會。

被視為「樓王」啟盈苑最受買家歡迎，油塘高曦苑銷情亦不俗。而位於啟盈苑B座29樓的「樓王」單位，實用面積447平方呎，售價467萬元，呎價10,450元，早早就被選中。

其實選樓時，除要考慮屋苑位置及戶型等因素外，申請按揭也是重要一環。不少人認為各大銀行居屋按揭條款相若，但細節上是有出入。

已屆現樓須短時間內申按揭

經絡按揭轉介營運總監張顥曦指，居屋買家留意屋苑關鍵日期，因為申請按揭時間與收樓日期息息相關。根據新居屋2024五大屋苑資料，觀塘安柏苑已屆現樓，買家需要短時間內申請按揭，建議儘快準備按揭申請文件。

至於其餘屋苑買家則要緊記屋苑的預計關鍵日期，一般在收樓前三個月至半年內可開始申請按揭，個別銀行亦有提供特長成交期按揭服務，如有需要可向按揭轉介公司比較不同銀行的按揭計劃。

居屋買家可選H或P按

過往資助房屋按揭只能使用最優惠利率（P）按，但近年措施已經放寬，居屋買家可選本港銀行同業拆息（HIBOR）按揭或P按。H按用家在拆息（HIBOR）下跌時，可以享受低息供樓，以300萬元貸款額及還款期30年計算，現時新造P按實際息率一般以3.5厘供樓，每月供款約15,000元。

而新造H按則以HIBOR+1.3%計算，以6月中一個月HIBOR約為0.63%基準下，實際息率只需1.93厘，每月供款約11,000元，較P按節省約4,000元。即使HIBOR日後回升時，H按亦有鎖息上限作保障。

此外，現時各銀行的居屋按揭計劃，普遍設有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），此活期戶口與按揭利率一致，故較大型銀行活期利率為高，適用金額一般高達按揭剩餘還款的50%，可以節省部分按揭利息支出。

另外，客戶亦可自由存入及提取Mortgage-Link的存款，比定期存款戶口更具彈性。當然，銀行提供的按揭現金回贈亦是考慮之一，可以幫補律師費或裝修費等支出。

雖然每間銀行的居屋按揭現金回贈看似相若，但銀行會根據實際情況，對優質客戶酌情批出更多的按揭回贈。所以選擇居屋按揭，也應該貨比三家。

根據房委會發言人指出，按照約270萬元的單位平均售價計算（實用面積約35平方米或約380平方呎），假設承造單位售價九成的按揭、按揭還款期30年及按揭利率為4厘，申請者每月按揭還款額約11,600元。

免入息審查要求

至於一至兩人單位，單位的平均售價約為170萬元，每月按揭還款額約7,300元，相信會受年輕家庭及年輕人歡迎。由於房委新居屋由政府作擔保，即使申請高成數按揭，亦毋須透過按揭保險計劃支付按揭保費，可節省一筆開支。同時，申請人亦可免除入息審查的要求，即毋須通過供款與入息比率測試。

不過，銀行亦會查核申請人的信貸評級，若評級過低，有機會影響批出的按揭成數、息率等按揭條款。因此，建議買家預備鬆動資金以及避免借太盡，同時每月供款最好避免超過每月收入的一半，以免失預算。

不過，銀行其實有權拒絕批出按揭，若申請人的信貸評級太差，例如信貸額使用度持續性過高，或經常性拖欠卡數，可能就會導致按揭不獲批核。所以，若想能順利買入心儀的居屋單位，擁有良好的信貸紀錄和信貸評級是非常重要。

值得一提，居屋除了地價有折扣，令「上車」倍加容易外，高成數按揭也令置業更加輕鬆。然而，綠表申請人和白表申請人的首期要求並不一樣。若綠表申請人（正在申請公屋或公屋住戶），只需要繳付5%首期，按揭成數達95%；而白表申請人則要繳付10%首期，按揭成數為90%。

另外，如以聯名物業申請按揭的話，若其中一個業主較年輕，很大機會可以造足25年按揭。不過，若二手居屋的樓齡太高，即使業主較年輕，也不一定能造足25年的按揭年期。

綠置居市價6折出售

另一方面，6月中房委會資助房屋小組委員會亦已通過「綠置居2024」的平均售價和銷售安排，料今年第三季將會推售九龍灣宏緻苑合共2,576個單位，以市價六折出售，售價介乎約115萬至約349萬元，平均呎價6,740元。

大單位佔單位總數逾25%

宏緻苑位處九龍灣麗昌花園與坪石邨之間，單位的實用面積介乎193至466平方呎，其中較受申請者歡迎的大單位，即是實用面積介乎450至約466平方呎，佔單位總數逾25%。

房委會發言人表示，按照約247萬元的單位的平均售價計算，即是單位實用面積約366平方呎。假設申請95%按揭、還款期30年，實際息率約3.5厘計，每月按揭供款約10,500元；至於一至二人單位，單位的售價約128萬元，每月按揭供款約5,500元。

另外，今次將設定1,050個綠置居單位的配額予參加「家有長者優先選樓計劃」和「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者。

凡有嬰兒於2023年10月25日或以後出生的家庭申請者，而有關子女在申請截止日期時為3歲或以下，均符合資格；此外，一人申請者將獲預留250個綠置居單位的配額。

房委會資助房屋小組主席黃碧如指出，折扣考慮了私人市場情況，以及單位地點、設施等因素，相信以現時供樓利息水平，單位會受歡迎。