微調按揭 能否啟動換樓鏈

你好！日前雖然金管局公布新的按揭政策，似乎是放鬆了，但又好像修訂很少，閣下覺得對樓市會有正面影響嗎？「財爺」說要幫人換樓，新政策是否可以啟動換樓鏈呢？

讀者凌先生

是次放寬按揭，無論對置業者或整體樓市來說均是好消息。幫助肯定有，但未必即時見效，正如「財爺」所說，今次只是微調而已。
住宅物業（自用）按揭成數上限提升至七成，這是非常好的修訂，對換樓人士有非常直接的幫助。只要有三成首期，就可毋須申請按揭保險，隨時慳數幾十萬元。

有助小業主換樓

很多未「上車」的朋友問，新方案要三成首期才受惠啊！如果換一個三房單位，隨時都要700萬至1,000萬元，三成首期要繳付200萬至300萬元。

買樓，除了自住與投資外，其實也是強迫儲錢，也是藏富於民。

很多小業主買了細單位後，住十年八載，期間的供款，本金部分已累積逾百萬元「上車」。當初買樓的首期和期間收入增加；加上期間的儲蓄，還未計如果揀對樓揀對時機，樓價有可觀的升幅，賣樓後要有200萬至300萬元，很多小業主都可以做到，這項修訂，絕對可以幫到很多小業主換樓。

另有非住宅物業最高按揭成數提升至六成。非住宅物業包括工廈、商廈、商舖及車位等，自從疫情後，工商物業價格跌了近兩成，當中部分商舖無論租金及售價，下跌幅度均逾五成。

按揭成數提升，可以激活非住宅市場，讓更多小市民可以參與。以資產作審核，最高按揭上限提升至五成。一般小市民申請按揭是以工資計算，然而很多人沒有正常工作，例如小企業老闆、退休人士、家庭主婦等，都會需要用到資產審批，是次放寬可以讓更多擁有資產的市民，活化資產。

另有取消主要收入來自「香港」或「香港以外」分別。以往收入來自「香港以外」按揭成數要減一成，現在政府經常提到，鼓勵香港人到大灣區發展，這項修訂肯定會對在外地工作，但想為家人改善生活環境的專才有幫助。

當然，是次修訂有很多期望落空，例如以下這些沒修訂。
（一）壓力測試：加息都接近尾聲了，壓力測試意義何在呢？
（二）出租單位借五成：抹殺了換樓人士選擇做雙租族的機會。
（三）非首置「辣稅」15%：抹殺了市民買多層樓收租，安享退休生活的機會。
（四）買樓後一年內賣樓免15%「辣稅」：抹殺了換樓人士先買後賣的機會；外地買家「辣稅」合共30%：抹殺高才通在港置業的機會。

放寬按揭雖然利好，但換樓鏈未必可以即時活躍。

換樓的意思是，賣出舊單位；買入新單位，現在最大的問題是小業主賣不到樓。
如果業主賣不到樓，誰買大單位？如果業主蝕讓，那有信心再買樓？愈劈價市民就愈敢買。二手活躍的時候，才是換樓鏈啟動的時候。