拆息抽升 新手上車戶 4 大按揭部署

美國先後四次加息，本港銀行均沒有跟隨。 金管局8月起公布兩次增發外匯基金票據，從銀行體系吸納共800億元資金。 金管局指，發行外匯基金票據應付銀行對高流動性票據的需求。 實際上，票據令銀行體系總結餘下降，令HIBOR抽升及本銀行間拆借成本增加，導致按揭息率提早向上，令巿場更早適應加息週期來臨。 本週四（10月26日）一個月HIBOR報約0.69厘，較今年5月低位的0.35厘，反彈97%。以每100萬元貸款計算，每月供款較5月份水平增約148元。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，雖然本週金管局稱暫停「抽水」，但美國最快12月再加息，本港銀行若不跟隨，美國與本港兩地息差將進一步拉闊，套息交易可能令資金外流，銀行的同業拆息將會再趨升。 本港現時採用拆息相關的按揭計劃（H按）巿場佔有率逾90%，相關業主每月供款利息開支大增。按揭業主可以考慮以下四個方法，減低拆息上升的影響。

一：轉按享低息賺盡現金回贈

近期新盤巿場爭客戰愈演愈烈，銀行間亦暗地裏減息爭客，今次由中小型銀行帶頭低息搶客，近期大型銀行亦跟隨減息。 今年市場排名一直屈居第二位的中銀香港，消息指為挽留按揭客，只要客戶能提供對手銀行預批文件或指示，中銀便會配對跟減，按息低至H加1.3厘，較金管局推出指引時的H加1.4厘低0.1厘；而現金回贈更由今年初的1.6%，上調至最新的1.7%。 2015年主流按揭計劃為H加1.6厘（鎖息上限最優惠利率P減2.85厘，實際利率2.15厘），在現時拆息水平下，大部分已觸及鎖息上限，意味他們正捱貴息。 王美鳳指2015年迄今事隔兩年，大部分罰息期已過，該類業主可以趁銀行減息戰時轉按，令按息降低，同時同享受高達1.7%的現金回贈。以一個400萬元貸款額為例，回贈總金額高達68,000元。 巿傳數間中小銀行，包括花旗及永隆銀行等，近期為大額按揭（800萬或1,000萬元）客戶提供低至H加1.28厘或以下按揭計劃。

二：部分還款慳幾多自己話事

老一輩的業主，一邊供樓；一邊累積財富，當遇到加息週期時，往往會將財富存入銀行，提早償還貸款。 王美鳳指，部分還款策略仍有慳息效果，有意提早還款的業主，須留意當初簽訂的按揭條款，大部分銀行在供款首年不能提早還款，而個別銀行在供款第二年起可部分還款，有時間部分還款須繳付手續費。

三：Mortgage Link變相對沖加息

王美鳳表示，惟現時更多客戶著重貸款的靈活性，銀行針對性按揭加存款組合（Mortgage Link），該類組合包含「按揭貸款戶口」與「存款戶口」。 在市場上，Mortgage Link產品可分為兩種，一類為「按揭貸款戶口」與「支票戶口」組合，是以減低按揭欠款作吸引（慳息效應）。 另一類「按揭貸款戶口」與「儲蓄戶口」組合，是以高息存款作吸引（賺息效應） ，儲蓄戶口享有等於按揭貸款之息率，客人亦可隨時提存戶口內之存款，而毋須繳付任何手續費。 Mortgage Link產品存款上限通常為按揭貸款結欠之50%（個別銀行是60%）。 客戶在加息週期時，雖然按息上升，但客戶可以因應存入資金，變相可利用Mortgage Link對沖息率上升的影響，最多可節省60%利息開支。

四：傳統智慧定息無煩惱

臨近加息週期，銀行相繼推出定息按揭計劃，而且息率更比H按為低，現時H加1.3厘後，實際息率約2厘；有銀行的定息計劃，首年固定為1.75厘，牌面上贏通街，首年最慳息。 所謂定息按揭計劃，是在一段年期內，息率固定不變，期內即使最優惠利率或拆息如何急升，其按息均不變；定息按揭計劃每月供款金額不變，適合偏好穩定供款額的用家。 據中原按揭資料，該定息計劃期後息率為H加1.35厘（鎖息上限P減3厘，實際利率2.25厘）。

永泰中標上環商業地

本週二（24日）市區重建局公布，永泰地產及資本策略地產合組的財團，中標上環卑利街及嘉咸街發展計劃的地盤C，將作商業用途。巿傳中標價逾110億元，略高於巿場估值。 上環卑利街地盤C，可以提供約43.35萬平方呎樓面，可作寫字樓、酒店及零售用途。是次中標財團須交還零售部分，亦要負責保育範圍內的一級歷史建築物。 二手註冊額五年新高 美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，年初至週二本港二手住宅註冊量錄得35,519宗，較去年全年的40,466宗仍相差約12.2%；惟同期二手住宅註冊金額已達2,422.2億元，超越去年全年的2,415.4億元。

按目前走勢，估計今年最終可達2,900億元，屆時將創五年新高。 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然二手註冊金額剛超越去年總數，但實際上一手私樓、工廈、寫字樓、舖位，甚至純車位及其他物業均早已超越去年水平。 相比之下，今年二手金額按年表現僅排「尾二」，而目前只有一手公營房屋註冊金額仍較去年總數為少。

延伸閱讀：

投資基金 4項一定要知的風險

表現中等嘅同事 係被忽略的一群寶藏