按揭借款人和擔保人分別｜陳永鍵

撰文：陳永鍵｜ 圖片：iStock、新傳媒資料室

按揭人即業主，申請人以業主身分申請按揭，並以持有或購入物業作抵押，以取得按揭貸款。

在申請按揭時，按揭人可選擇同時以借款人身分申請按揭，以計算其入息。而部分申請者，不想把按揭貸款列入信貸紀錄，故只會以按揭人身分申請按揭。

此做法可保留按揭人入息，以作日後購入第二層物業時的按揭安排

申請人須留意，有部分銀行需要業主同時以借款人身分申請按揭，在日後購入物業時，即使上一個物業只以按揭人身分申請按揭，銀行在計算壓力測試時，不需列入其持有物業。惟大部分銀行，亦會以業主持有另一物業，而需扣減按揭成數10%。

而借款人或擔保人身分申請按揭，有甚麼分別呢？借款人指申請按揭時，以其入息計算並有責任償還貸款的申請者。在按揭申請時，必須有最少一人作為按揭借款人。

在責任上，借款人除需要承擔另一借款人的按揭貸款外，亦需承擔借款人在按揭銀行上的其他貸款，責任較擔保人大。

擔保人是在申請按揭時以其入息計算，如借款人沒有履行債務責任時，擔保人需按合約履行還款責任，並代替借款人還款。

擔保人僅需負按揭債務責任

在責任上，擔保人只需履行擔保物業的按揭還款，對借款人的其他貸款，沒有債務責任，在責任上較借款人小。

然而，須注意的是，在律師樓處理按揭文件時，對於有擔保人的個案，律師樓是會額外收取800至1,000元費用。

而非業主也可成為借款人或擔保人，但在甩名時處理程序亦大有不同。

抵押物業的業主抑或非抵押物業的業主，亦可選擇成為借款人身分，而非抵押物業的業主才可成為擔保人，在日後處理甩名時，借款人或擔保人的申請辦法亦大有不同。

擔保人在提取按揭後，可直接向銀行申請除名，前提是其他申請者要有足夠收入承擔壓力測試，銀行一般會有約1,000元的申請費用，大多情況亦可豁免申請費用。

其好處是可節省律師費，以擔保人身分處理甩名時，不需透過律師樓辦理按揭契及按揭文件，適用於經按證公司承造的高成數按揭，或非按證公司承造的按揭。

相反，如以借款人身分向銀行申請甩名，做法和轉按一樣，需支付律師費，並經由律師樓辦理按揭契。其壞處除了需要支付律師費外，在甩名程序亦會較擔保人甩名慢。

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若物業是由較年長的父母擁有，按揭年期有辦法拉長嗎？老一輩相信「磚頭」較為保值，大多亦偏愛投資在物業上，但到年長時，欲以物業加按幫助子女「上車」，或是以物業加按再投資以錢滾錢。

大多銀行一般只可以75歲減年齡計算按揭年期，如物業持有人為65歲，只可以按揭年期十年提取按揭貸款，而有部分銀行可以80減年齡，即可以15年按揭年期承造按揭。

以按揭年期十年、並以按揭金額100萬元計算，現時最低按揭利率為1.44厘。由於按揭年期較短，以致100萬元按揭，每月供款金額需要8,953元；如借500萬元按揭，每月供款需44,765元，供款人可謂十分吃力。

相較30年按揭年期，500萬元按揭金額，每月供款只需17,113元，亦算是輕鬆得多。

可加年輕借款人

如物業持有人較年長，建議可以在申請按揭時，加上較年輕的借款人或擔保人，以拉長按揭年期。

另外，擔保人可選擇成為有限額擔保，或無限額擔保呢？

在部分銀行按揭申請表上，當選擇成為擔保人時，申請人可以「有限額擔保」或「無限額擔保」，意味擔保人在此按揭上，擔保的金額是在限制額度內、還是無額度上限擔保。

有限額擔保的意思是指擔保人只擔保此筆按揭時的按揭金額，如日後業主或借款人，以此物業加按時，擔保人不需對加按金額負上債務責任。

而無限額擔保是指擔保人須對業主或借款人，在日後加按物業時負上債務責任，無限額擔保相比有限額擔保，就責任來說大得多。

雖然銀行提供有限額或無限額擔保供申請者選擇，即使大多申請者，亦會挑選有限額擔保以承造按揭，但銀行亦會根據申請者的信貸紀錄、入息等去判斷是否接納申請者，以有限擔保以承造按揭。

換句話說，銀行可批出按揭後亦有機會要求擔保人以「無限額」擔保人身分承造按揭。

即使是以親屬關係申請按揭，銀行亦不可透露另一申請者的信貸紀錄。

假如銀行批出按揭後，要求擔保人以「無限額」身分承造按揭，大多亦是因為另一申請者信貸紀錄或入息不太理想，而要求擔保人以「無限額」身分承造按揭。

而銀行亦因不可向第三方透露另一申請人資料而有口難言，故擔保人大多亦不能上訴以「有限額擔保」承造按揭。