按揭攻略｜加息周期下，買800萬物業如何近乎零風險賺息差｜黃詠欣
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香港銀行今年內第2次上調最優惠利率(P)，大型銀行P已加至5.375厘，連同早前上調H按鎖息上限，疊加影響下，等同已經累積加息0.625厘。每500萬貸款，年期30年計，每月供款較9月上調鎖息上限及加息前，增加1,663元。供樓人士有沒有「必勝方法」去對抗息魔？
高息定存很吸引？
以近期一個真實個案做例子，客戶購內800萬元的物業，原本只打算做40%按揭，他在申請按揭時，與我們閒談間提到不少銀行都推出高息定存很吸引，可惜沒有那麼多資金，問我們有沒有方法對抗加息。
我們立刻為客戶分析，經計算後，我們看到客戶的入息是足以加大按揭成數至60%，令貸款金額由320萬元，增至480萬元，這樣客戶便可以多出160萬元的資金，可以投入做高逹5厘的一年期高息定存。
近乎零風險賺息差
同時由於加大貸款額，客戶所得的按揭現金回贈也會增加，以現時有銀行200萬以上貸款現金回贈達2.3%計算，加大貸款額後，客戶可以較原來多$36,800現金回贈。同時，客戶近乎零風險之下賺到息差及更高現金回贈，不但完全抵銷首年利息開支，更可賺取5.3萬元利息。(見圖表)
| 假設樓價800元 年期30年 一手按揭賓際利息: 2.875% |
320萬 (40%) | 480萬元 (60%) |
| 月供 | $13,276.60 | $19,914.80 +$6,638 |
| 實際利息開支 (首年利息開支扣除現金回贈(2.3%) |
$17,505.80 | $26,259.00 |
| 160萬元 高息定存 1年期 (息率5%) |
— | 收息$80,000.00 |
| 扣除供款利息開支後 | — | 淨袋: $53,741.00 |
即使1年後，銀行不再有高息定存，客戶仍可把資金放回按揭息率掛钩戶口中，得到與供款息相同的息率。又或是如客戶找到更吸引的投資，這筆資金也可以較靈活調動部署，是一個「進可攻、退可守」的抗加息做法。
不過，這方法只適用於未用盡貸款額度的客戶，至於做轉按套現是否划算，便要視乎原按揭息率、年期及自身的理財計劃一併計算才能得知，建議找專業人士幫忙計算及分析，再作打算。
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圖片來源：政府新聞處
