分享至

    月入$60,000夫婦諗退休 如何靠層40年樓慢慢搣

    Anthony Sir:
    你好,我今年55歲,太太51歲,兩人都有工作,收入不俗。

    本人收入較高,兩人加起來月薪合共60,000元,有些積蓄,正在為退休部署,現有一層自住樓,樓齡約40年,市值約500萬元,見政府推廣安老按揭,值得做嗎?還是有其他更好的建議?
    讀者Hugo Lam

    安老按揭是一個很好的概念,如果擅理財絕對可以考慮。
    不少長輩勞碌一生,終於供滿一層樓,有瓦遮頭。然而開飯呢?退休之後也要生活啊!生活費何來?

    身邊不少長輩,由於年青的時候沒有學習理財,沒有累積資產,沒有被動收入,只能靠僅有的退休金過活,死慳死抵。
    是的,有一層樓,而且供滿,然而如果不懂得活用,不能變錢,對生活沒幫助!窮得只剩下自住樓。

    安老按揭計劃正好為不懂得理財的長者提供一個方案。
    55歲以上就可以申請,原理將自住物業抵押給銀行,一方面可以繼續住在單位內直至過身;另一方面,可以每月收取年金,就像每月出糧一樣,年期由十年至終身不等,過身之後銀行收樓拍賣抵償貸款,後人可以優先贖回。
    以一個市值500萬元的單位為例,假設你65歲申請,終身每月可支取12,500元,是不錯的選擇。按揭證券公司有網上計算機,有興趣可以上網計計不同情況。
    計劃有著數,有唔著數。
    唔著數的是,利率相對較高,而且以複式計算,以上述500萬元單位為例,收取20年年金,總年金只有336萬元。

    另外,年金已定,不會跟通脹上升,到時12,500元是否夠用呢?至於著數的是,可以及早鎖定回報,不過物業樓齡增加影響,試想想,如果唔識玩,唔打算賣樓再換樓,今年物業樓齡40年,20年後物業就已60年;否則,銀行收回時已貶值不少。
    如果收購呢?沒有影響,同樣可以高價賣給發展商,還款給銀行就可以。
    如果自問唔識玩,揀一個樓市瘋癲、估值最高的時間做安老按揭,鎖定回報,都幾著數。
    如果識得玩,當然有更好的選擇。
    你現在55歲,太太51歲,以今時今日的香港來說,絕對不算老;加上你跟太太仍然有工作,仍然有借貸能力,部分銀行已經將按揭年齡上限,提高至75歲至超過80歲,借按揭的話可以借到20至30年,看你如何組合。

    例如你可以將現時的物業做一次轉按,順便除去其中一個人名,便可以用另一個人名,多買一層樓收租,收入。
    如果再進取一點,可以趁樓市瘋癲,將物業出售,始終你的物業已經40年,若高價出售,資金足夠一拆三、四個單位。
    首先,以你及太太的名義,各自在香港買一個單位。

    你的收入比較高,可以買自住單位,做高成數按揭,例如500萬元,造八成按揭,首期花掉100萬元,太太收入較低,例如400萬元左右的單位,可付五成首期,用作收租,首期只是200萬元。
    餘下200萬元,可以做其他穩健投資。
    筆者唔熟股票債券,會買內地樓,現時很多有潛力的二線城市,優質住宅物業100萬元人民幣有找,有些租金回報高的公寓,50萬元人民幣有交易,收租4、5厘,基數咁低隨時倍翻,一拆四其實唔難,不過,真係要識揀。

    作者為1%投資培訓中心課程總監,教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者,網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次,並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
    Fan Page《第一桶金》: www.facebook.com/anthony.wealth