月薪10萬自命窮中產 為兒子赴澳準備

你好！本人是閣下的長期讀者，本人和太太是專業人士，亦是窮中產。本人今年44歲，每月入息92,000元；太太41歲，入息每月43,000元。有一個12歲兒子讀國際學校。學費+興趣班約每月30,000元開支，本人保險+儲蓄投資開支約每月10,000元；太太保險+儲蓄投資開支每月4,000元；養車約每月5,000元，手上流動資金約150萬元。
有一層夫婦聯名港島東36年樓，現值約950萬元（樓按欠440萬元），月供23,000元，收租20,000元。另有一層港島東屋苑自住物業，用母親名義買，現約值800萬元，44年樓齡（樓按欠480萬元），月供26,000元；另父母有一層旺角36年單幢樓，已供滿，現值約400萬元。

求閣下指點：（一）請問如何部署可做到每月有額外收入？（二）本人有意在澳洲買物業，準備為兒子將來升學做居所，預算700萬至800萬元，請問我們的財政狀況可行嗎？（三）現時自住物業樓齡較大，將來部署是應該賣樓套現又或出租？感激不盡！

讀者章先生

回應關於讀者買澳洲樓，香港供樓算便宜，按揭利率約3厘多；澳洲或美國要6厘至7厘，在這麼高息的地方置業去買樓，那倒不如租樓。此為不支持現買澳洲樓的原因一。
原因二，是讀者對香港樓的選擇一般。其實對大部分要移居的人，不一定要先買樓才落地。宜落地後熟悉環境，之後才買。

讀者有幾項香港樓的投資，三項產出的現金流都頗低，最大問題是壓死很多現金在內，造成讀者收入算不錯，但投資物產出負現金流。

聯名樓甩名再按爆

先說港島東那層收租樓，壓死了510萬元（950萬-440萬元），而收租更是負現金流。
至於用媽媽名義買的港島樓，這層可能是自住，問題是也壓死320萬元（800萬至480萬元），而且更是44年樓；而旺角的逾30年單棟樓，市值400萬元，面積都應該很細。所以讀者應想想，究竟是留定放售？
那應該如何做？首先，讀者的聯名樓，可甩名成單名，順便將房子加按按爆。
至於港島東的自住物業，用母親名轉為自己，內部轉讓，又可按爆八成，套現逾200萬元。200萬元加上原本港島東的幾十萬元，另加現金150萬元，讀者就有500萬元現金在手，這樣就合理些。

500萬元現金配置直債收息，不少人在查詢香港本地地產公司的直債，年回報逾10厘，即是讀者投入500萬元，年收息逾50萬元，夠兒子去澳洲花費。不過不少人不想太高風險，又想有甜頭，便收6厘至8厘年息，不槓桿更是到期保本。
學習怎樣將錢用得好，這個最為重要，亦可為退休生活部署，而並非買份保險，逾十幾年後拿回幾百萬元，屆時可購買的資產又少好多。