樓價升咗逾60% 如果當年買咗咪發達囉

6月16日，反映本港整體樓價的中原城巿領先指數報159.88點，較1997年高逾60%，亦即回歸20年間，樓價比回歸前更高。

樓巿並飛一帆風順，回歸初期樓價高企，第一任特首董建華決心解決房屋問題，上任後推出八萬五政策，提議每年供應不少於85,000伙住宅單位，希望十年內全港七成的家庭可自置居所；而輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至三年。

沙士年樓價累跌70% 惟受亞洲金融風暴衝擊，樓價一瀉不振。 1997年10月樓價見頂後回落，不斷下跌，五年後港府房策180度轉變，由增加供應變救巿。 時任房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九招救巿，措施包括取消定期賣地、暫停居屋及取消新盤內部認購限制等。

2003年港人最難忘回憶，九龍灣淘大花園爆發「沙士」疫情，本港整體樓價在七個月內大跌12%，疫症重災區的淘大花園，當年單位成交價低見55萬元，建築呎價下跌至1,242元。

同年7月CCL指數低見31.77點，樓價高位累跌70%。當年「負資產」個案高達10.6萬宗，佔供樓總數的22%。 物業資不抵債，令不少業主需要低價賣樓，甚至出現無力供樓及破產的情況。

當時本港經濟一蹶不振，中央盡快尋求經濟改變以挽回港府的民心。 中、港簽定《內地與港澳關於建立更緊密經貿關係的安排》，逐步推出「自由行」計劃，容許內地廣東、北京及上海地的居民來港旅遊。 「自由行」帶動經濟發展，樓巿回穩後，重拾升軌。

2005年新特首曾蔭權上任，主張大巿場小政府及積極不干預政策，樓巿放任飛升至一發不可收拾，任內樓價升92%，巿場充斥地產霸權之說。 雖然環球金融海嘯，令樓巿一度回軟，但及後美國宣布量化寬鬆政策（QE），海外資金蜂擁購物資產。

2009年本港一手住宅供應量跌至7,700伙，資金借勢炒樓，樓價再飆升。 2011年樓價正式超越1997年高位，四面八方的壓力，逼使特首在施政報告才宣布復建居屋，當時預計要到16/17年度起四年，居屋供應17,000伙，政策被評為遠水不能救近火。

至2012年特首梁振英上任，推出港人港地、東北發展計劃、增加地積比率及高度限制，以及研究開發綠化地帶等。 同時先後四次推出辣招及壓抑需求措施，包括買家印花稅（BSD）、加強版額外印花稅（SSD）以及雙倍印花稅（DSD）。

在2016年11月第二層住宅物業DSD稅率調升，劃一增加至15%；2017年4月再收緊一約多伙，稅率調升至15%。 梁振英任內大幅增加供應，2017年未來三、四年潛在一手住宅供應量96,000伙，平均一年24,000伙，較上任前一年的13,400伙，增加近80%。

與此同時，中資積極入巿投地，啟德兩幅港人港地由內房中國海外投得；另保利高價搶屯門地，萬科投得深水埗地皮。 最轟動是海航集團四奪啟德地，每呎樓面地價高達13,600元。 CY卸任前連環出地王 積極壓抑樓價升勢的梁振英卸任前兩個月，一眾地產商積極投地。

5月中美利道商業地以破紀錄的233億元成為本港地王，每呎樓面地價50,064元；事隔兩週，啟德地以246億元成交，再度刷新賣地紀錄。 回歸20年，整體樓價較1997年升64%，然而，巿場需求大幅轉變，細單位大幅跑贏。

中原地產資料顯示港島嘉輝花園最新呎價18,378元，20年間累升160%，升幅明顯高於太古城的88.1%及杏花邨的54.2%；九龍灣淘大花園累升100%，跑贏黃埔花園的59%。

雖然本港潛在一手供應大幅增加，然而，發展商開細則所致，新盤面積愈來愈細。 最近開售的長沙灣AVA 61，最細開放式戶型僅150平方呎；而俊和擬於今年開售的屯門菁雋，面積只有128平方呎。

至於要搵一個面積400平方呎巿區兩房單位，現時入場費動輒600萬元，以港人收入中位數為15,000元，料不吃不喝34年才可上車。