樓價地價暴跌 拖垮社會發展

讀者周先生

日前市建局批出土瓜灣盛德街靚地，勁蝕15億元。以中標價19億元計算，蝕逾四成。
2023年不是已經有六幅地流標了嗎？正所謂「多一幅唔多，少一幅唔少」，如此低價批出，難道沒有負面影響？
樓價地價持續下跌，業主不願賣，發展商不願買，如何重建？
經過舊區，相信讀者都會見到很多舊樓的生活環境甚為惡劣，近年政府亦下調強拍門檻，希望推動市區重建。
然而樓價持續下跌，但建築成本、人工、利息沒有同步下跌，換言之，地價必須要跌得更多。
市區重建與新區發展不同，新區地皮，送給發展商都可以；市區重建呢？不可以。要從業主手上買入單位，要你情我願。

市建局的收購，過往以同區七年樓齡的樓價計算，確保業主賣出物業後，可以在同區買到自住單位，然而隨樓價持續下跌，已經有很強烈的聲音說，市建局要檢討這個準則，賠不起。
發展商的收購，則要計算成本效益，樓面呎價亦即麵粉價；加上各項成本及合理利潤之後，賣出價是否被市場接受。
簡單來說，就是舊樓收購價將要急跌。
以往博收購會賺錢；現在被收購要蝕錢。
以往或可以每平方呎15,000元收購，舉例地租比率用了七成，折算呎價約10,000元；加上建築成本及合理利潤約10,000元，賣出價就要達到20,000元，發展商才有動力，所以過往市區樓呎價20,000元是常態。

假設若樓價持續下跌，現在只能賣每平方呎16,000元，扣除建築成本及合理利潤10,000元，樓面呎價就要6,000元；同樣以比率用了七成計，最多給你呎價8,600元，你會賣嗎？
閣下在二手市場買入的時候都要10,000元，被收購不但沒錢賺，甚至要蝕錢。你會賣嗎？
業主不願賣；發展商不願買，誰重建？

暫緩推地是明智

當初展開名日大嶼計劃、北部都會區計劃，很多市民都擔心會耗盡公帑，時任特首林鄭月娥叫巿民不要擔心，新發展區會賣地，不但不會耗盡公帑，反而會賺錢。現在呢？樓價持續下跌，新發展區地皮不值錢。
隨樓價下跌，新界區樓價若跌穿10,000元，會發生甚麼事？正如測量師說，地皮送給你都無錢賺。

「北部都會區」、交椅洲，都是數以千億元計的發展。原本靠賣地取回成本，倘若樓價持續下跌，送都無錢賺。會發生甚麼事？全部由政府公帑發展？全部起公營房屋？
近年連年財赤，財政儲備已經急跌，如何應付這麼龐大的基建？不是說要保樓價不跌，但不可以跌穿成本價。
若樓價持續下跌，新區、舊區，發展都會被拖跨。故筆者認為暫緩推地絕對是明智之舉。