買海之戀唔係食花之卷

買海之戀唔係食花之卷 抵唔抵買 3大考慮

樓市

代理: 「諗住自住定投資呀?」

筆者: 「我諗都係投資多,兩房收租大約幾多?」

代理: 「呢個位置咁靚,起碼租到3萬。」

筆者: 「兩房租3萬?唔係化?」

代理: 「萬景峰最近都成咗2.2萬啦!」

筆者: 「個別成交啫,平均都係2萬左右,3房都係2.7萬咋!」

代理: 「位置靚咁多,嗰度呎租40幾蚊,呢度60蚊實得啦!」

筆者: 「唔係化?貴萬景峰5成?」

代理: 「呢度鐵路上蓋嚟架!」

筆者: 「但係奧運站兩房都唔使3萬,呢個價九龍站都租到喎!」

代理: 「嘩!嗰啲樓咁舊,點有得比呀?」

筆者: 「即係你覺得荃灣西呎租會高過奧運站、九龍站?」

代理: 「第日你租唔到我同你租…」

代理表現得很有信心,不得不佩服!好在筆者九龍站凱旋門、奧運站帝峯皇殿都住過,對這兩區的行情比較熟悉,不然看見代理斬釘截鐵,可能都會信以為真。當然將來的事沒有人可以知道,可能代理手上的租客,對荃灣西情有獨鍾,不然租金怎可能會高過奧運站、九龍站呢?還未計算荃灣西接連有幾個大型新盤,供應不絕,預期租到奧運站價已超額完成!

然後筆者再跟代理睇示範單位、睇樓盤模型,有點失望…先講內隴,內隴感覺比較細,間格也有點奇怪,例如兩房單位,主人房,主人床只能靠窗放,床尾已經沒有空間,諗都唔好諗可以三邊落床,細房大門開正中間,兩部冷氣機放在開放式廚房的Bar枱上方,有何用意呢?至於三房單位,原本構思不錯,將洗手間放在門口,3間房品字型排列,節省了傳統3房的長走廊,然而廚房像在廳中分割出來,入門口先經過客廳再到飯廳,感覺有點奇怪。

再講會所設施,是筆者最失望的一環…海之戀是一個規模很大的新盤,伙數多、住戶多,應該要有一個大型而且設施多的會所,不然怎夠住戶使用?柏傲灣有強調郵輪式的會所設計,Grand Yoho有6個泳池,匯璽有幾個半籃球場,都有亮點,但是現場的資料及同行代理,均沒有詳細介紹會所設施,於現場看模型推算,除了泳池、健身室、兒童天地、宴會廳、琴室、休閒區等,看不到有室內泳池、羽毛球場、籃球場、保齡球場、K房等設施,如有錯漏請糾正,但這麼大的樓盤就只有這些設施,實在有欠誠意。相比之下,萬景峰的會所就強很多了!

代理: 「有幾何用會所丫?」

筆者: 「唔用會所,同住舊樓有乜分別?」

代理: 「其實3萬幾呎都唔錯啦,球場對面市政大樓咪有囉。」

筆者: 「你估計呎租貴過萬景峰5成喎,去市政大樓打波?」

代理: 「你又唔係自己住,租客唔Care嘅。」

當然樓盤亦有明顯的優點,例如位置、景觀…位置上,毋須多說,荃灣西鐵站上蓋,交通非常方便,半小時就可以去到尖沙咀、中環等商業核心區。樓盤的基座有大型商場,再加上有天橋連接荃新天地、荃灣廣場等,走落天橋,又有發展成熟的民生區、街市,還有荃灣公園、海濱長廊等,生活配套非常完善。景觀方面,樓盤臨海而建,發展商稱九成以上的單位都有海景,當然第一期的前面,還有第二期,會有點遮檔,但總算見到海,第6座有全海,就唔係呢個價啦!

價錢方面,首批單位均價1.5萬多,不算貴…最平是3房單位,1.2萬多起,均價約1.4萬,大約1,100萬左右會有較多選擇,兩房貴些少,均價約1.5萬,大約800萬左右才有較多選擇,第6座有靚海景,當然又再貴少少。

這個價錢與區內二手指標萬景峰呎價相若,始終海之戀是新樓,亦是地鐵上蓋,呎價、租值理應較高,但單位質素、會所設施扣分,這個價錢不算特別平,只能算是合理價,不過由於發展商提供高成數按揭優惠,相比之下更有競爭優勢,現場所見打晒蛇餅。

樓市熾熱,甚他新盤都大幅高開…再加上政府又再收緊按揭,海之戀已經算是不錯的選擇了。

作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

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