細價樓優勢不再 有貨要沽?

樓市

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Anthony Sir:

你好!本人早年買入一個260平方呎的細單位自住,買的時候才不到200萬元,今天已經有鄰居放盤400萬元了,先感謝閣下當年提示。 現在單位樓齡差不多40年,是否應該賣出? 身邊有朋友說樓價會繼續升,不要賣;又有朋友說應該趁靚價沽出,應該怎麼做? 請問細價樓是否還可以像幾年前一樣,跑贏大市呢?

讀者家維

 

本欄讀者都知道,一直以來筆者都是細價樓支持者。 不過今時今日,形勢似乎有變,手持細價樓,真的要考慮賣了。 過去幾年,細價樓遠遠跑贏大市,最主要的原因,一是樓價不斷攀升,愈來愈多人買唔到樓,唯有平平哋買住個細單位先。

第二,最重要,政府的「辣招」,不斷收緊按揭,只有400萬元以下的物業才可以借足九成,無論是用家還是投資者,都瘋狂追捧。 用家的情況很容易理解,沒有錢付首期,當然希望可以借盡。那麼投資者呢? 很簡單,單位幾年後總要賣給人,如果下手買家都可以造九成按揭,客路自然比較闊,價錢亦較高。

 

最近,形勢有變,細價樓已到了臨界點。 正如上文所說,細價樓之所以被受追捧,是因為它可以借到九成按揭。 然而今天無論單位的質素有多差,面積有多細,都是以400萬元作為目標。

以二手市場為例,200多呎只可間一房或開放式的,開價340萬至380萬元;300呎或以上可間兩房或三房的,就以450萬至500萬元為目標。 以讀者為例,單位面積只有260呎,市場最高估值約390萬元,再等可以等到甚麼價?400萬元?450萬元?

講真,如果估值超過400萬元,借唔足九成,還有甚麼優勢呢? 如果賣到420萬元,最高可借到85%,還講得過去,所以見到市場上有些當炒的細價屋苑盤,近期成交大約可做到類似呎價。 然而,若去到450萬元呢?最多只能夠借八成按揭,還有甚麼優勢呢?

 

試想想,450萬元樓借盡八成,600萬元樓又係借盡八成,其實首期分別是90萬與120萬元,相差不遠。 尤其是在慈父、慈母充斥的市場,多拿30萬元出來有何難度? 400萬元就不同了,如果借盡九成,首期只需要40萬元,首期壓力輕鬆得多。

既然如此,不如在400萬元的臨界點,善價而沽;不然再多等幾年,就算升都未必升太多。 不過,今時今日,賣樓要諗多步,下一步點做? 沒有人可以告訴你,樓價會升到幾時,如果賣了樓,賺到的錢會怎麼運用?

用家來說,最常見的就是賣細單位,換大單位,例如一房換三房,提升生活質素。 從自住角度看是值得的,然而就要計算高成數按揭的限制,例如要知道,600萬元以上是不能借高成數按揭?首期方面要計算準確。

 

如果以投資角度,換個大單位可以追落後,之前幾年都跑輸,有機會追回一些差距;不過,又要考慮到單位愈大愈靚,租金回報可能愈低。 又或者可以換入另一個較有潛力的細價樓出租,餘下資金再考慮其他投資,股票也好、債券也好。 筆者就比較喜歡內地樓,貪可以刀仔鋸大樹博翻幾倍,又或者買工廈增值拆售,穩中求勝,回報遠遠高於盲目買住宅投資。

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