家陣樓市冇泡沬? 係咪真架!!

朋友Ｂ： 「我就覺得冇泡沫啦。」
朋友Ａ： 「點解呢？」
朋友Ｂ： 「其實而家啲人好有錢，隨時攞得起一千幾百萬。」
朋友Ｃ： 「仲有內地買家撐起，30% 稅照俾，面不改容。」
朋友Ｂ： 「印咗咁多銀紙，資產價格上漲係好正常。」
朋友Ｃ： 「所以我覺得樓價唔會點跌。」
朋友Ａ： 「仲有呢？」
朋友Ｂ： 「97嗰陣個個借爆，但係而家借貸比例好低。」
朋友Ｃ： 「係囉，要過壓力測試，最多借樓價四、五成。」
朋友Ｂ： 「同埋而家利息咁平，就算加息都唔會加好多。」
朋友Ｃ： 「仲有，有統計話超過六成業主已經供甩咗層樓。」

朋友Ｂ： 「冇錯，防守能力好強。」
朋友Ａ： 「Anthony你覺得呢？」
筆者： 「大家講嘅論點都好有道理。」
朋友Ａ： 「即係你都覺得冇泡沫？」
筆者： 「又唔係喎，我覺得有泡沫…」

政策本身就是…泡沫！

甚麼是樓市泡沫？不同專家學者有不同演繹，很多時候都會跟97年作比較。深奧的經濟學理論不多說了，筆者比較喜歡聽前輩的實戰經驗，例如他們會形容當時的行為…十個煲得五個蓋，大致就是超越自己的購買力、持貨力，賭大咗，跌市守唔住。今時今日政府多次推出辣招，確實沒有當年全民炒樓，「需求不合理地高」的情況，然而這就肯定沒有泡沫了嗎？供應呢？辣招的副作用，令到今天全民不賣樓，引致「供應不合理地低」，這就不是泡沫了嗎？

發展商擠牙膏式賣樓，肯定會推高一手樓價。

現在全城業主擠牙膏，不是一樣扭曲二手樓價嗎？

由2010年底首次推出SSD（額外印花稅）開始，就行錯第一步，二手供應急劇下跌，但礙於市場壓力、政治壓力，政府只能加辣，不能減辣，就像吸毒一樣。到後來又有DSD（雙倍印花稅），又到最近推出的第二套房15% 印花稅，令到很多手持多個物業的業主不願放盤，因為賣咗就買唔返。

以前出去睇樓，一個大型屋苑隨時有十個以上鎖匙盤。幾個月前出去睇樓，一個大型屋苑竟然得一、兩個鎖匙盤。有競爭就有機會講價，如果市場上只有一個放盤，每個週末都有十枱八枱客去睇樓，如果你是業主，難道你會平賣嗎？除非過大海賭大咗欠下

貴利數，否則都會吊高來賣。早幾個月就是這樣，很多業主都要創新高先賣，筆者今年賣了好幾個單位，都是抱着同樣的心態…兩個月都賣唔出？唔緊要！反正個市升緊，丟空多兩個月囉！於是成交量嚴重萎縮，但每個成交都是高價，這就是…乾升！

如果說「需求不合理地多」令樓價脫離實體經濟是泡沫…為甚麼「供應不合理地少」令樓價被硬生生擠高不是泡沫呢？

今天，風向在轉！幾個月前筆者已撰文，預期暑假後或會有調整。當樓價去到一個水平，買家都覺得自己再追價就是傻瓜，就會開始好淡爭持，只要有醒目業主感覺到風向在轉，就會開始有減價。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次，並曾擔任TVB《有樓萬事足》顧問。
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