負資產回升政府發展商續減供應救市｜地產專題

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細價物業交投步伐加快，不過樓價始終未見回勇，負資產數字又回升。有樓市專家更指出，樓價短期將持續受壓，料次季負資產宗數仍有上升空間。 金管局日前公布最新數據顯示，2025年第一季負資產個案錄得40,741宗，涉及金額達2,058.81億元，宗數及金額對比2024年第四季錄得的38,389宗及1,950.72億元，按季分別增加6.1%及5.5%，前者更創自2004年以來新高。 創自2004年以來新高 這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。 金管局指出，住宅樓價於2025年首季下跌1.7%，負資產個案上升是預期內的現象，期內銀行業住宅按揭貸款的資產質素維持良好。 局方強調，按保計劃的原意，是按風險為本原則幫助市民置業。計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求，申請人需要符合特定資格，包括以50%為上限的供款與入息比率。 如果要敘造超過八成樓價的按揭保險，按保計劃對申請人更設有額外的要求，包括必須為首次置業及固定受薪人士。 同時，截至2025年3月底，整體按揭貸款拖欠比率只有0.13%：負資產個案的拖欠比率亦僅0.17%。 金管局指數字仍然維持於低水平，反映絕大部分按揭貸款的借款人都能如期還款，銀行按揭業務風險可控。 經絡：負資產仍有上升空間 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明分析指，樓價高位回落，幾年前於樓價高企入市並承造較高成數按揭的業主，較大機會跌入負資產，使今年第一季負資產數字按季有所回升。 曹德明續指，現時新盤供應充裕，近期發展商持續以低價推售新盤及餘貨單位，二手樓價短期內將持續受壓，料次季樓價將持續偏軟，負資產宗數仍有上升空間。 不過，美國最快於下半年開始減息，本港銀行亦有機會跟隨，息口或進一步回落，可為樓市帶來提振作用。 他預期樓價仍有望於下半年見平穩，屆時負資產個案亦有機會高位回落。 雖然本港整體失業率仍處於低水平，絕大部分業主的供款能力依然穩健，銀行的借貸風險可控。 然而，地緣政治對本港經濟的影響仍存在不確定性，有意置業人士應衡量自身的經濟狀況及供款能力，避免借太盡，謹記按時供款，預留至少半年的後備資金。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，由差估署數據顯示，目前樓價波幅有限，相信已反映市場因素。 莊錦輝預期負資產數據今年內不再大幅上升，不會重現當年「沙士」逾十萬宗的水平。 他提出，最新拖欠三個月以上的負資產貸款比率為0.17%，有持續上升的趨勢。 惟整體仍處於低水平，貸款人只要每月準時還款，銀行未見因物業估價下調而call loan。 萊坊高級董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預期，隨著樓價今年上半年繼續尋底，負資產個案將會繼續上升，但短期內見頂，預計將高達45,000宗。 美國關稅對全球經濟帶來不確定性，但聯邦儲備局可能短期內重啟減息以推動經濟。 王兆麒維持原有預測香港樓價在今年上半年見底，期內樓價繼續在谷底反覆徘徊，下半年會開始好轉。 另一方面，房屋局公布首季數據顯示，截至3月底，未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應約10.5萬伙，按季減少2,000伙，連跌四個季度。 當中未售樓花減少3,000個至65,000伙，惟現樓貨尾增加1,000個至28,000伙，再創新高。 現樓貨尾進一步升 在潛在供應中，房屋局料有92,000個單位為實用面積少於70平方米的中小型單位，佔整體供應量88%，比率較之前一季上升1個百分點。 隨著減少賣地，未來三至四年一手私宅供應呈下調趨勢，惟短期供應高企。 2025年首季現樓貨尾進一步升至28,000伙，在此情況下，市場人士相信未來發展商會積極去庫存。 香港置業研究部董事王品弟指，自2024年2月《財政預算案》全面「撒辣」；2025年2月再調低逾300萬至400萬元物業印花稅，利好樓市措施不斷。 發展商趁勢積極推售樓盤，不少新盤銷情理想；加上政府因時制宜，減慢賣地步伐，未來三至四年潛在新供應單位數目持續向下。 政府數據顯示整體供應減少，但負資產數字又回升，政府及市場都期望樓價短期內受壓空間減少。 市場預期美國會進一步減息，屆時本港銀行亦有機會跟隨，對樓市帶來正面支持，樓價有望平穩發展。 同時，失業率現維持於3.2%的低水平下，就業穩定相信對大部分供款人的還款能力影響不大，即使物業暫時處於負資產狀態，借款人還款能力依然穩健。 「5•1」黃金週 樓市反見血？ 隨著關稅戰氣氛稍緩和，新盤成交亦見火熱，二手交投量同見受惠，但價位並不理想。 「5•1」黃金週期間，元朗指標屋苑Park Yoho錄得多宗買賣，不過均為蝕讓成交，成交呎價更低於10,000元水平。 美聯物業助理區域經理張國成表示，其中15B座一個中高層A室單位，實用面積925平方呎，為三房一套連儲物房及工人套房間隔。 蝕沽情況仍普遍 原業主叫價約930萬元，議價後以905萬元成交，折合實用呎價約9,734元。原業主於2017年7月以約1,368萬元購入單位，是次轉手賬面蝕讓約463萬元。 同座另一個中高層B室單位，實用面積約716平方呎，為三房一套連儲物房間隔。 原業主叫價約750萬元，議價後以705萬元成交，折合實用呎價約9,846元。原業主於2017年7月以約1,088萬元購入單位，是次轉手賬面蝕讓約383萬元。 事實上，二手私樓蝕讓情況惡化，據利嘉閣地產研究部最新報告顯示，2025年首季二手私宅錄1,882宗虧損個案，佔比增至36%，較去年第四季升約2個百分點。 以宗數計則為2009年第四季以來、約15年半的第三多，反映無「辣招」制約及經濟未穩下蝕沽情況仍普遍。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮指，樓市續走下波，面對關稅戰及新盤持續低價搶佔市場下，次季私宅轉手獲利比率及平均賺幅料承接首季弱勢繼續偏軟。 陳海潮預料轉手獲利比率有機會再跌1.4個百分點，下試62%低位；平均每宗賺幅則料於19.5%至20.5%之間窄幅橫行。