貿易戰緩解 樓市返回升軌

回顧2018年「貿易戰1.0」對香港樓市的影響。當年3月底貿易戰爆發，樓市與股市均受到顯著衝擊。當中，樓價及租金從高位分別回落約10%及4%；成交亦回軟，一手及二手住宅成交於2018年下半年分別下跌約4%及47%。
相比之下，今次「貿易戰2.0」對樓市的影響明顯較前輕微。
「貿易戰2.0」滿月後，最近數週樓價僅窄幅波動，未有顯著下跌；至於4月份租金更按月不跌反升約0.4%。
成交量方面，4月份整體住宅成交量僅跌約8%，遠低於「1.0」期間約37%的跌幅。總體而言，「貿易戰2.0」對樓市的衝擊力明顯較「1.0」時輕微。

料一手成交按季創6年新高

事實上，兩次貿易戰之間，香港樓市指標已有顯著的差別。現時無論本港銀行存款數字、租金水平及細單位租金回報率等，均較「1.0」有所增加；再加上去年香港特區政府已全面「撤辣」，消除了買家的重要顧慮。以上種種因素，均對未來樓市及樓價起提振作用。
此外，熱錢湧入令港匯呈強、香港跟隨美國步入減息週期，以及租金逆市愈升愈有提振回報率等利好因素，同樣為樓市提供額外支持。
「美聯樓價指數」最新報127.53點，雖然按週微跌0.02%，但是與四星期前相比，則上升0.36%；「美聯信心指數」最新報63.3點，更是按週微升0.3%（見圖表），反映市場信心漸回復。

展望第二季，隨著「貿易戰2.0」取得重大進展，預期樓市大致靠穩，「供平過租」促使更多租客「租轉買」及投資者入市下，一手成交料按季升約13.7%至約5,000宗水平，創六年新高；二手成交則估計有望錄約11,000宗，按季升約6.2%至一年高位。
租金及樓價走勢方面，雖然現時貿易戰的最新發展，可能會令美國聯邦儲備局今年減息次數少於市場預期的三次，但其實最近港元銀行同業拆息顯著向下，帶動H按實際按揭利率已降至約3.2厘，低於封頂息率。
筆者預期，今季租金將延續升勢，或吸引更多市民轉租為買，假如貿戰談判進展順利，配合經濟及樓市進一步向好，在最理想情況下，全年樓價有望錄得約5%升幅。