解讀長策報告未來10年私樓大減｜地產專題

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供應影響樓價長遠升跌，政府早前公布《長遠房屋策略》（下稱《長策》）週年進度報告，未來十年私人住宅供應目標下調至12.6萬伙，即每年平均供應12,600伙，創2014年公布《長策》以來新低。 按照《長策》的「供應主導」和「靈活變通」原則，政府會每年更新長遠房屋需求推算，並訂定逐年延展的十年房屋供應目標。 供應目標自2014年新低 政府推算房屋需求時，主要考慮四大因素：（一）住戶數目淨增長；（二）受重建影響的住戶；（三）居住環境欠佳的住戶；（四）其他需求。 至於根據《長策》最新推算，下一個十年期（2026/27年度至2035/36年度）公私營房屋需求預算為41.91萬伙。 政府因而把供應目標定為42萬伙，較去年公布的44萬伙少20,000伙，即約減少4.5%，是2014年以來新低。 房屋需求減少，皆因《長策》預計住戶數目淨增長出現變化，最新估算未來十年新增19.4萬個住戶，即平均每年19,400個，較去年估算的每年19,730個略為回落。 此外，預期受重建影響的住戶由2024年的73,800個，大減至最新的52,500個，按年跌近三成。 大跌主因是私人重建活動減少，由其產生的住屋需求由去年的40,000個，減至22,500個，按年跌逾四成。 非本地學生或成增長動力 至於來自居住環境欠佳的住戶需求推算，則維持在12.75萬個單位。原因是《簡樸房條例》明年3月才生效，現階段難以估算獲認證為「簡樸房」的分間單位數量，以及相關住戶數目的影響，故暫未作調整。 雖然房屋需求正在回落，但有一項居住需求逆市上升。隨著政府積極推廣「留學香港」品牌，放寬資助專上院校非本地學生的比例限額；加上興建「大學城」計劃，預期日後愈來愈多非本地學生來港升學。 由於大學宿位供不應求，部分學生轉到校園外居住，帶來新的住屋需求。 根據《長策》最新估算，未來十年相關房屋需求為每年1,590個單位，較2024年報告估算的1,080個，除大增近50%外，更是2014年有紀錄以來最高。 市場普遍預計，相關需求很大機會繼續上升，而且目前來自非本地學生的住屋需求集中在租賃市場，帶動租金節節上升。 連續兩年下調私宅供應 惟部分學生畢業後或會留港發展，可能由租轉買。由於目前政策只是剛剛推行，實際帶來的需求仍要時間觀察。 公、私營房屋供應比例維持7:3，當中公營房屋未來十年供應目標定為29.4萬伙：出租公屋或綠置居佔17.6萬伙；其他資助出售房屋則佔11.8萬伙。 私人住宅供應目標為12.6萬伙，每年平均12,600伙。值得留意的是，政府已連續兩年下調私人住宅供應目標，由2024年年均13,200伙，降至最新12,600伙。 根據土地註冊處過去五年（2020至2024年）的數字，年均一手私人住宅買賣合約登記量為14,189伙，已高於《長策》每年12,600伙的供應目標。 不過，目前供應仍高企。房屋局數據顯示，截至9月底未來三至四年一手私人住宅潛在供應量達10.2萬伙。 簡單來說，即使政府每年減少供應，對樓市短期影響仍然有限。 翻查過往《長策》報告，年均私樓供應目標曾高達19,000伙，代表目前供應目標，已較高峰時期回落約34%。 基於發展局及地政總署以《長策》的供應目標為基礎制定賣地計劃，所以預計未來土地供應將會減少。 中小型發展商財力難與大型發展商競爭，隨著政府減少推售官地，意味中小型發展商日後更難補充土地儲備。 此外，中小型發展商欠缺農地，無法向政府申請換地或修訂契約來增加可發展土地。 在這種趨勢下，大型發展商的優勢愈來愈大，預計市場佔有率將會上升，進一步壓縮中小型發展商的生存空間。 近年商業房地產步入寒冬，已令本地不少中小型發展商陷入流動性風險危機，急須出售資產周轉，打亂投資部署。 相反，資金充裕的大型發展商則趁機補充土地儲備，例如信和置業（00083）今年8月，便以約10.9億元投得屯門海珠路地皮，高於市場估值上限四成。 港府審時度勢推地 除官地外，私人住宅土地供應來源還有港鐵公司（00066）及市建局，即俗稱「一鐵一局」項目，以及私人發展項目。 其中私人發展項目向來是重要的土地供應來源，以今年首三季為例，土地供應約12,430伙，其中9,275伙，即約75%，來自私人補地價及重建。 由於發展商會根據市況調整發展步伐，所以實際供應存在不少變數。假如日後來自私人發展商的土地供應大減，政府便須額外推出土地填補供應缺口。 然而，現屆政府多番強調，會持續造地並掌握土地供應主導權。新一份《施政報告》又提到政府於未來十年會有足夠土地，滿足《長策》制定的12.6萬伙私人住宅需求。 而未來十年將準備好約2,600公頃「熟地」，即已完成規劃、清拆及平整等程序，可隨時動工發展的土地。不但滿足發展需求，亦讓政府有健康的土儲數量。 事實上，政府向來根據市況，為每個季度作出合適的賣地安排，假如該季有較多私人項目或大型鐵路項目，政府便會減少推地。 以本季度為例，來自港鐵及私人項目的供應達6,420伙，而連同首兩季的供應，本財年首三個季度供應已達12,430伙，佔年度供應目標的94%，所以本季度只推出一幅住宅官地招標。 雖然未來十年私人住宅供應目標降至12.6萬伙，是2014年以來新低，但目前新盤供應過剩，需要時間消化。 因此，即使供應目標進一步調低，也難即時對樓市有很大影響。換言之，在新盤庫存逐漸消失下，調低供應目標的影響將會浮現。 施永青：樓價可重回2021年歷史高位 中原集團創辦人施永青認為，樓價可於未來三年重回2021年歷史高位，並估計升浪可持續六年，與今年3月中原城市領先指數低位的134.89點相比，升幅可達85%。 施永青提出四大理據，其中一個與供應有關。他認為早前樓市不景氣，很多發展商減少土地方面投資，亦放慢施工速度，令未來供應嚴重追不上市場需求。雖然政府稱未來三至四年有十萬個潛在單位供應，但看來不易達標。 「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」施永青說。 由於建屋需時，所以住宅供應的短期彈性較低，即是說，即使樓價快速回升，供應也無法迅速回應短期內的需求變化。 惟供應減少不代表樓價上升，因為還要看需求，而需求是動態數字，受到市場情緒、相對回報率、經濟前景等因素影響，難以準確估算，而需求大幅波動是香港樓市的特色。 事實上，本地住宅物業需求對價格預期相當敏感。過往樓價高企；加上政府「辣招稅」令交易成本大增，普遍投資者對買樓投資興趣不大。 不過近年樓價大跌，租金持續上升，部分人因而憧憬樓價回升，所以轉投樓市，令樓市投資需求急升。 供應非單一影響因素 由於需求大幅波動，而且難以判斷，所以單純因為政府下調私人住宅房屋供應目標，而判斷樓價一定上升，是過於簡化的推論。實際樓價走勢受多項宏觀經濟因素影響，如失業率、利率、收入增長、人口變化等。 然而，施永青亦有提出其他理據，如港元跟隨美元貨幣貶值，有利實體資產價格上升、低息吸引資金流入房地產市場，以及香港經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢，並找到自己的角色。 樓市見底已是市場共識，但日後走勢仍視乎多項因素。假如有意入市，最好留意宏觀經濟數據，並評估自己未來收入是否穩定，而非盲目聽從專家意見。