香港商業物業估值的問題 衍生潛在的物業信貸危機

根據彭博〈Bloomberg〉最近的報導，自今年5月以來，部分銀行至少收到香港金融管理局〈下稱「金管局」〉官員三次來電，詢問其未參與某房地產再融資交易的原因等問題。另外，滙豐提議將恒生私有化，並另行警告稱，香港商業物業繼續面臨巨大的下行壓力，正積極推動其香港子公司 ─ 恒生銀行出售不良房地產債務投資組合。

根據標普數據，商業物業貸款約佔香港銀行體系總貸款額的8%；而政府最新數據顯示，本地寫字樓價格較2018年的高峰已下跌約50%。與此同時，銀行對支持數百億不良房地產貸款的物業估值日益擔憂，他們普遍認為商業物業有過高估值的傾向。

據彭博的報導，灣仔萬通保險大廈業主於2023年底成功再融資，所依據的是一家國際物業評估顧問公司給出的62.4億港元估值，該估值竟然與2018年樓市高峰時期的水平相近。貸款方對此持懷疑態度，選取的可比物業不僅位置更優，更享有海景資源。後來銀行下調了貸款價值比率，將貸款規模從31億港元削減至25億港元，可見銀行對該估值報告的可信度亦持保留態度。

筆者也了解到，紅磡的一座曾淪為銀主盤、後來大幅度折讓的甲級商廈，其估值報告同樣存在問題。一家國際物業評估顧問對其進行估值時，僅以該物業的頂層租金作為估值基礎，而有趣的是，該租金案例實際上也只是一個關聯交易，因此其租金水平逼近中環寫字樓水平。這種操作明顯是所謂的「櫻桃謬誤」〈Cherry Picking〉，是拉高估值結論的手段。

誇大的資產價值，會對地區或國家的金融體系造成或大或小的衝擊，尤其在市場轉向變差時更爲顯著。故此，要防止估值受到操縱，建議相關的專業學會和監管機構加強對物業評估的審查，並定期抽查相關報告，交由獨立第三方去交叉檢核，以降低商業物業信貸危機的風險。

盧銘恩  華坊諮詢評估董事總經理