2人月入$46,000 睇中 $440萬 舊樓買唔買得過

問1：龔sir,你好。多謝你上次對我們建議。

本來我們是想1-2年後才買樓，下年結婚，現階段是想先租的，但今天找租盤的時候，經紀介紹了一個買盤$440萬，價錢是我們budget之內，呎數地點適合，只是樓齡有44年，是單棟樓。

經紀跟我們計算過只給2成首期，2.15厘，供30年，跟租樓的價錢差不遠。之前上堂是你說樓價已經偏貴了，買股比買樓好！我這個樓市高峰期是否適合上車？

Ps . 我們已有$100萬儲蓄

不好意思漏了說，我們商量過如果買樓只落我的名子。但我的收入只有20,000元，過不到壓力測試。要男友做擔保。可行嗎？我們2人收入共46,000元。

龔成老師答：

物業只用你名，男友作擔保，佢的收入都會計算的，只要你們的收入OK，就可以。另外，物業只用你名，以兩人名去借錢，都是可以，你可問問。

中原指數在150以上，我認為是偏貴，投資價值已大減，但只是自住的話，勉強都可以，因為我睇香港樓，長期都是上升的，但中短期總有上落。

可以的話，同一筆資金，買股當然比買樓好，但若你佢有實際需要，都可以的。

所以，如果你們以「供得起」為原則，加上有自住需要，只要計過數負擔不太重，都是可以的，44年樓齡，要檢查當中的結構內籠等情況，因為維修費都要考慮。(對照龔成信箱Q2050)

問 2：

請問領展（0823）及港燈（2638）算是平穩增值股嗎？該怎樣計算是否便宜價？另外，想問你的投資班會教如何選潛力股嗎？，謝謝。

龔sir，我早前$7.7入左維珍妮（2199），而家$5.63，想問我應該賣走佢嗎？佢長遠有有利因素支持佢嗎？

龔成老師答：

港燈（2638）不是增值股，是純收息股，因為佢會將所賺的，全作派息，企業沒有再投資，增值能力當然有限。

領展（0823）比較特別，一般的房託，都是集中收息，增值有限，但佢的增值力特別強，這是由於佢持有很多有潛力的物業，商場經翻身後，就能大幅加價，成為股息不斷上升的動力，所以，這都可說是一隻穩增股。

股票班會教選潛力股的。

維珍妮（2199）以設計製造商業務模式，為客戶產品概念構思、原料及技術研發。設計與製造貼身內衣和功能性運動類產品。

佢有唔少大客，例如Victora’s Secret、Bali、Calvin Klein等，但由於大客太大，令佢失去議價能力，當成本上升，或客戶的訂單減少時，佢就處於被動狀態。

你睇翻佢過往的財務數據，會發現佢的生意同盈利的穩定性只屬一般，上市時間短，上年後的數據比上市前差，真實情況慢慢出現，若等到的就等全年業績公布決定，否則，我偏向賣出這股。(對照龔成信箱Q2042)

問3：

你好呀，龔成：想問下意見，我今年25歲，現在有約＄30,000的流動資金在銀行，剛剛睇了你那本財務自由行很有道理，由於我對投資從未接觸過，現在開始學習財務知識，請問一下建議買甚麼股票等等作為一個好的開始呢？目的想先擁有資產，慢慢做到財務自由

龔成老師答：

你應以「先增值，後現金流」作為人生的投資策略。先把握年輕時複利息的利量，將資金盡力滾大，到了年紀漸大，風險承受程度較低時，才慢慢將資產偏向收息股，強化現金流部分。

不過，由於你是初階者，暫時只可投資較低風險的股票，作為入門，之後才慢慢投資增值力較強的股票。

你可以先分析下收息股、房託，恆指成份股，掌握經驗後，才投資其他股。另外，由於你未有捕捉平貴的能力，你入市時，最好用分注作為策略。(對照龔成信箱Q2043)

問4：

有無一隻股票手場費過10萬元？如果入場費太高，公司可以點做？

龔成老師答：

香港的股票，入場費都不算太高，但我們作為投資者，不應以入場費少，作為投資的原則。

公司可以將股份拆細，每股股價減少，原投資者持有股數增加。而入場費就有可能減少。(對照龔成信箱Q2044)

問5：

龔sir想問下點打理自己個mpf ?

出來做嘢五年而家賺緊9千幾，我想退休個時拎番個一百萬走。

龔成老師答：

我自己的強積金，投資?隻100%恆指的基金，由工作初期到而家都是。

強積金的管理，應該用人生階段去分，年輕/中年/年老，分成增值/平穩/保守，這樣就可以，初期以較進取為策略，之後就慢慢調整。

強積金唔洗成日變，同時愈簡單愈好。

另外，你唔好對強積金有太大期望，一定要想想其他累積財富的方法。(對照龔成信箱Q2045)

問6：

瑞士法郎能長渣嗎？

龔成老師答：

瑞士法郎是避險貨幣，每當國際大事件發生時，都有其作用。

不過，貨幣始終是貨幣，都只是政府發行的借據，不是真正的財富，長期持有的價值有，加上利息低，而外幣一般以週期性的上落模式運行，投資價值一般。(對照龔成信箱Q2046)

問7：

比亞迪電子（0285）股價已升了不少，現價仍處於合理水平嗎？

龔成老師答：

比亞迪電子（0285）是《50優質潛力股》書中，10隻潛力股的其中一隻，現時已比出版時的$6，升了倍幾，已經過了合理區，現時處略貴水平，有貨的，可持有，因這是潛力股，無貨的，暫時不要理佢。(對照龔成信箱Q2049)

問8：龔sir，最近一時衝動被特別息吸引，在$19.7入了中國神華（1088）在，可否給點意見前景如何？

龔成老師答：

中國神華（1088）是質素不差的企業，不用太擔心。神華擁有很好的資源，優質的配套，相當的規模，並為行業的龍頭，這都是利好的因素。

不過，由於神華最大業務仍為煤碳，當國際資源價格波動，難免對神華造成不利影響。另外，中國政府不斷提升潔淨能源的比例，而這更是一個大方向，因此長遠對煤碳不利政策是大方向，所以在綜合因素下，神華的質素只是中等。

神華的潛力只屬一般，收息或許會是不差，但將來亦只能平穩發展，沒有甚麼驚喜。

另外，特別股息不是恆常的股息，不應成為投資與否的關鍵位，只是一些加分的因素。(對照龔成信箱Q2041)

多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要3天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要7天才能回覆，希望各位能諒解。

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。

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