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    45年舊樓月袋萬幾蚊租 趁早沽遲啲冇人買

    45年舊樓月袋萬幾蚊租 趁早沽遲啲冇人買

    Anthony Sir :

    你好,我早年買入 2 個物業,一個自住,一個收租。樓價現在升得很癲,不時有代理打電話來問賣唔賣樓。而且價錢不錯,我都有點心思思,想出售收租的單位。

    這個單位買了多年,現在樓齡已經 45 年。當年以百多萬元買回來,現在每月收租逾萬元,回報超過 10 厘,賣了又有點不捨得,始終正現金流。你覺得現在是賣樓的時機嗎 ? 會否繼續升將來買唔番 ?

    讀者 Crystal Yan現在是否賣樓的好時機 ?

    最近樓市氣氛異常亢奮,一手樓愈賣愈貴,愈貴愈多人買,二手樓樓價日日創新高,尤其是細價樓更是失控。很多朋友問,現在是否 買樓 的時機。

    坦白說,從投資角度看,筆者覺得現在是賣樓好時機,多於 買樓 好時機。現在賣樓,很有機會可以賣好價錢,甚至可以創新高。

    事實上,筆者在過去半年亦賣出幾個單位,當中有細價樓,也有中價樓,全部創新高 ! 樓價會否繼續升,將來買唔番 ?

    買樓 的時候,總會擔心將來會跌,買貴了。賣樓的時候,總會擔心將來會升,賣平了。散戶總有這個想法,人之常情。

    如果太受情緒影響,永遠買不了,也永遠賣不了, 買樓 如是,買股票如是。

    事實上,世界上所有專家、分析員都不能告訴你何時最高,何時最低。作為理性投資者,應該要自己分析,上望空間還有多少 ?

    舉例一些熱炒的上車屋苑,例如沙田二線區的河畔花園,呎價已經賣到 16,000 至 17,000 元,會賣到 20,000 元嗎 ? 值搏率有多高 ?

    除了大市,又要考慮自己的物業 ! 所謂回報,對你來說有多重要 ?

    你這物業早年平價買回來,現在有十多厘回報,又代表甚麼 ? 說到底,每個月只是收租萬多元而已,在新「辣招」之下,要再 買樓 收租難度甚高,如果只有一個收租物業,每個月就只有萬多元,有何意義呢 ? 能幫你財務自由嗎 ? 既然差價賺得多,何不賣了 ?

    有些朋友的物業質素較差,例如處極低層,景觀極差,與橋共舞非常嘈雜,以往很難賣,最近都賣了,而且價錢不錯,可謂機會難逢 !

    你的物業又怎樣呢 ? 收租物業樓齡已經 45 年。現在的政策向首置傾斜,投資者 買樓 收租的比例大幅減少,首置客,尤其是年青人,是否會喜歡你的物業呢 ?

    再唔賣,過多幾年就 50 年,有沒有人接手呢 ? 如果沒有人接手,你是否可以組織 8 成業主,爭取收購呢 ? 如果都做不到,倒不如現在趁市旺就賣掉。

    買樓

    除了大市,還要考慮投資策略 !

    正如上文所說,沒有人可以保證未來樓價升跌,如何平衡風險呢 ? 如果只有一個自住單位,坦白說,筆者亦不敢叫你賣樓,難道要租樓住嗎 ? 萬一看錯市,未來 2 年樓價不跌,蝕租都蝕死 !

    不過由於你有 2 個物業,而且收租物業的樓齡亦開始大,所以才會建議賣樓。同一個問題,不同的人就有不同的答案。

    又要考慮的是,賣樓之後這筆錢何去何從 ? 你有沒有其他熟悉、穩健的投資策略 ? 可以保住你的資產 ? 再者賣樓之後,買第 2 個單位要交 15% 稅,短期內未必可以再買,是否值得呢 ?

    筆者之所以敢於賣樓,最重要的原因是筆者的背後有專業投資團隊,有不同的投資渠道,例如工業大廈、內樓等,投資回報都比繼續持有住宅收租好,於是就敢賣,你呢 ?

    你有沒有這些投資渠道 ? 如果沒有,不如留着收租算了,賺得少,也沒辦法。

    買樓
    圖片:新傳媒資料室

    作者為1%投資培訓的地產課程總監,著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等,其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次,曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持,並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破,曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後,2004年股樓雙線出擊,短短四年由滿身卡數打工仔,變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業,並進軍商鋪、工廈市場,以穩健投資策略,成功變出雙位數物業。

    facebook專頁:www.facebook.com/anthony.wealth