未補價資助房屋出租計劃 最新擴展版值得留意嗎（下）

（三）私人物業業主（特別是細價樓、上車盤及納米樓業主）。
由於居住「對手」是住宅入門階梯，而新政租客必須符合白表資格（有嚴格的入息與資產上限），所以新政對中高端市場「免疫」（簡單講對月租18,000元以上中高端私樓市場毫無影響）。
現有私樓業主可優化定位，專注迎接外來高收入專才，或內地留學生市場，這兩類客群的租金承受力遠超本地白表客。
相對地，細價私樓與納米樓業主就要留意，因為新政可能帶來最直接的衝擊，尤其是選擇住居屋者，有部分是睇中其最大優勢——實用率高（多為75%至85%）、間隔方正的兩房或三房大單位。

當然，新界地區普遍大單位影響較細，但市區中大而實用的居屋若然有租盤，相對同區那些實用面積僅200多平方呎、呎租又高昂的納米私樓或單幢舊樓而言，隨時高下立見。
屆時白表家庭應毫不猶豫地「棄私保居」，這除逼使細價私樓業主降價減租外，更甚者或增加這類細呎數私樓面臨空置期拉長的巨大風險（都說業主只求好租客）。

大幅提升生活質素

（四）租戶（合資格白表申請者）。
從租戶角度，今次可能是令居住環境大幅度改善的良機，事關以往很多白表家庭受限於預算，只能被迫窩居在私樓的納米樓，甚至環境狹窄的劏房中。
新政令他們能以差不多甚至更低租金，租到一個擁有兩至三房、空間寬敞的正規居屋單位，對提升生活質素是「歷史性」良機（因以往不能「合法」成事）。

另外，由於有官方平台，安全性大幅提高，因整個配對與簽約過程由房協管理，並須通過「業主及租戶資訊共享平台」及申請「提名證書」（費用為400元）。這杜絕了黑市租房後被業主無故迫遷、強收不合理水電費或扣留按金的風險（聽說劏房不時有之），租務保障相對更高。
相對要留意的是，今次配對難度極高，名額實為「僧多粥少」，因為先導計劃名額僅3,000個，
但市場上合資格的白表潛在申請者高達36萬個，供需比例高達1：120。
租戶在尋找適合盤源及與業主談判時，仍處相對弱勢，業主又計「出租准許費」（市區每月約3,000多元；新界每月約2,000多元）」，在供需理論及羊毛出自羊身上的市場邏輯下，租金主導權難免在業主手上。

週邊車位有價有市

不過，無論是業主或租客，也要留意這新政有「身分變動帶來的搬遷風險」，因為「白表租客」這身分隨時會變動，今次可以繼繼，但如果租戶未來因家庭入息超標、或是幸運地抽中一手居屋/成功購買白居二，其「租客證書」就未必能延續，租客將未必能夠再續租，業主亦要重新再找租客。
（五）未補價居屋附近物業（商舖、車位及周邊商場業主）。
有一點值得留意，就是新政或激活部分未補價居屋附近物業，例如商舖、車位及周邊商場，因為新政增加租戶入住這類原本空置或僅有長者獨居的單位，令相關需求增加，例如會直接增加街市、茶餐廳、日用品零售及補習社等商舖人流與營業額。

至於車位更是部分「白表人士」必須品，而由於部分「較舊居屋」車位已供不應求，這或使週邊私樓車位租金同步飆升，成為這些週邊物業的投資機會。
總括而言，「未補價居屋出租計劃擴至白表」是一項為活化香港存量房屋資源而設的新政。然而，在投資與資產配置的角度來看，它也有機會令香港中低端租務市場重新洗牌。
未補價居屋業主，可考慮在計劃推出時盡快落戶，搶佔先機，惟必須將物業稅和准許費計入回報內；細價私樓與已補價居屋業主則需高度警惕，優化單位裝修或調整客群定位（如轉攻高才或學生），以為這批未來的「居屋大軍」作準備。

最後，為了使讀者更易理解，筆者連同上期所述，簡單綜合新政對五大持份者的危與機（見表），有興趣者不妨研究研究。