為子女搜羅合適校網 居所需配合︳專欄

之前只有大兒子（3歲）和外傭，一家四口住在這居所已有點局促，現在多了一名女兒，地方更是不敷應用，所以Raymond和太太希望搬至較大的居所，而現居附近有一些550平方呎的單位，他們暫時只是希望租住而非購買。現時這單位的市場租金約每月18,000元。
他們現居的估價約520萬元，現時月供約8,800元，在供了12年後，尚餘貸款約145萬元。
至於心儀單位，現時估值約730萬元，若以六成按揭計算，這新單位需付首期約292萬元；若選用30年供款期，月供約18,500元。
若把現居所出售，可套現375萬元，用以繳付心儀單位的首期是綽綽有餘的，而且租金和供樓開支相若，純以數字來說，讀者要細屋換大屋是沒有難度的，為何他們仍選擇租而不買呢？

其實他的考慮和很多香港父母不謀而合：一切都是從子女的最大利益出發，而令父母們最廢煞思量的就是教育問題，他們希望用多點時間搜羅心儀小學的資料，始終現校網未必是最好選擇，現在便急急買樓，若日後需要選另一校網，到時又要再張羅，相信會更煩惱，所以希望遲點（兩年後）再作決定。
那麼他們應怎樣安排現居呢？兩種方案較多人採用：先賣套現再投資增值，或者出租單位變成「雙租族」，之後再換樓也可以，預計現居可獲取約12,000元租金收入。
（一）先賣樓套現再投資：估計可套現375萬元，筆者建議Raymond不要從這筆資金中撥出作租金，因為這樣會蠶食資金的增值能力。

第一步目標金額是292萬元，其實已達標（仍有83萬元作備用資金），如果預留一些樓價反彈的空間——如兩年內樓價升15%，那麼首期資金便需要336萬元了，83萬元備用資金便會縮了一半變成39萬元，所以Raymond也需要部署一些較穩定的增值工具（如短期債券），讓資金有一定的回報，目標可設定為兩年內增長10%。

做雙租族是較平穩做法

（二）「雙租族」再換樓，這策略是比較靈活，因為買新物業、賣現物業基本上是同期進行（或於短期內），所以樓價有望是同步的。
而為了增加增值能力，筆者亦建議在未來兩年內，將租金收入扣除供樓開支後（餘額約

3,000元），投放在較低風險的項目（目標每年回報5厘），雖說時間短，所累積的款項不多，日後用作裝修、添置傢具和電器也是不錯呢！
權衡回報、風險等因素，筆者認為「雙租族」是較為平穩的做法，亦減低先套現（隔一段時間）後買樓的不確定性。
另一方面，作為唯一物業（雖然不住在那裏），應選擇風險較低的策略，避免賣了樓但又未能再「上車」、資金又無原無故消失了的情況。

鄺翠玲（CFPⓇ）

美聯金融集團

副總裁

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