產業測量師專業水平與銀行按揭風險的關係｜華坊

事實上，現時豪宅的銀行按揭成數不可超過5成，因此，銀行的按揭業務風險照理是在可控範圍，鮮有遇到損失的情況。如果銀主今次真的因為低成交價而蝕本，估計與物業估價有關。物業估價是銀行承造按揭的重要指標，在銀行批核按揭貸款額前，都會為申請單位進行估值考量。此時銀行一般會委托指定的產業測量師行進行評估，銀行則會以產業測量師所衡量的估值結果以決定批出的貸款額，這是銀行控制風險的程序。

產業測量師一般按物業類型及市場資訊，以專業態度決定採用那一種評估方法，如有活躍市場交易，產業測量師會將需評估的物業與其他類型相近的物業作比較，以計算物業價值。如缺乏市場成交，則以該物業的租金或衍生的現金流作基礎，並考慮預期市場回報率，搭建評估模型以計算物業價值。

然而，以Opus為例，這類獨特的豪宅，其租務及買賣市場甚不活躍，一年沒有任何成交並不為奇，銀行承接這類物業的按揭，所承受的風險甚高。銀行聘用產業測量師就此類物業作評估，便是希望產業測量師能運用專業知識，在風險控制這環節為銀行把關。因此，產業測量師在進行這類物業的評估時便要份外小心，所考慮的參數需更全面。在計算物業的公允價值時，除了考慮物業現狀及市況，更應該將市場流通性風險納入評估模型。可是，現時的銀行受聘的產業測量師鮮有顧及這風險系數，將買賣合約的成交價格直接納入評估結果屢見不鮮，甚至漠視市場流通的現況，在不知就裡的情況下，為物業賦予一個與市場實況完全脫節的評估結果，令銀行為客戶批出高於物業實際價值的評估結果。

這次Opus以低價出售，導致銀主蒙受損失，估計與物業評估失效有莫大關係。要降低銀行承造按揭的風險，維持產業測量師的專業水平將成關鍵。

撰文：羅珏瑜（華坊諮詢評估執行董事）